나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16822 [1] 인천광역시 서구 청라동 97-1 청라시티타워삼정그린코아더시티 13층1317호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라119안전센터" 남동측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕
22층건 중 제13층 제1317호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 및 복합판넬, 석재붙임 마감 등.
창호: 강화유리 및 시스템창호.

이용상태

업무시설(오피스텔(복층구조))로 이용중임.

설비내역

전기설비 및 난방설비, 위생설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 필지 대비 등고 · 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측, 북측으로 노폭 약 20M,15M,15M 내외의 포장도로와 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

대상물건은 업무시설[오피스텔(복층구조)]로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2024타경16822(1) 사건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 청라동 97-1 청라시티타워삼정그린코아더시티 13층 1317호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 104,000,000원입니다.

토지면적은 3.76㎡(약 1.14평)이며, 건물면적은 19.68㎡(약 5.95평)입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 유동화 물건으로 분류되며, 업무시설(오피스텔, 복층구조)로 이용 중입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2022년 06월 02일입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "청라119안전센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본 건의 남측, 서측, 북측으로는 각각 폭 약 20m, 15m, 15m 내외의 포장도로가 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 09월 08일에 접수된 하나은행의 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다.

등기부등본 상 현재까지 파악된 채권 총액은 근저당 120,000,000원과 가압류 30,000,000원 (경기신용보증재단, 2025-01-09 접수, 29,961,852원)을 합산한 150,000,000원 이상입니다.

인천지방법원의 임의경매개시결정(2024타경16822)은 하나은행에 의해 2024년 12월 20일에 신청되었습니다.

본 경매로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

임차인으로 정유진이 있으나, 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다. 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원이며, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자는 미상입니다.

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 청라동 97-1번지는 청라시티타워 삼정그린코아 더시티로, 2022년에 준공된 오피스텔입니다.

최근 거래 사례를 보면, 2024년 10월 17일에 19.677㎡ 면적이 8519만원에 거래되었고, 2024년 8월 12일에는 20.2946㎡ 면적이 9000만원에 거래되었습니다. 2026년 2월 6일에는 20.2946㎡ 면적이 8000만원에 거래된 사례도 있습니다.

이를 바탕으로 본 건의 면적(19.68㎡) 시세를 추정하면 약 8,500만원에서 8,700만원 사이로 예상됩니다.

청라지구 중심상업지역에 위치하여 주변에 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있을 것으로 예상되며, 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

청라119안전센터가 인근에 위치하며, 주변으로 상업시설, 금융기관, 병원 등의 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

또한, 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 인근에 있어 시내외 접근성이 양호합니다.

추가적인 지도 검색 결과, 본 건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 등기부등본상 소유권이전1번신탁등기말소로 처리되었으나, '매매 신탁재산의 처분'이라는 비고 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 거주 중일 가능성이 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임차인 정유진의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 상세 정보가 미상인 점도 추가 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 청라지구 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미상 및 임차인 정보의 일부 누락 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

준공 연도가 2022년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

청라지구 중심상업지역에 위치하여 풍부한 배후 수요 및 임대 수익 창출이 기대됩니다.

경매 절차를 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 104,000,000원입니다.

최근 매매 실거래가 분석 결과, 본 건 면적(19.68㎡) 기준 약 8,500만원에서 8,700만원 선으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가의 80% 수준인 83,200,000원에서 90% 수준인 93,600,000원 사이에서 경쟁이 예상됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.