나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16365 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-214 공명시티빌라 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 "인천동부초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 3층 302호으로서,


외벽: 드라이비트 등 마감
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측,북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경16365 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-214 공명시티빌라 비동 3층 302호

신 주소: 인천광역시 남동구 서판로68번길 68 (만수동)

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 9.10㎡ (약 2.75평)

토지 지분: 9.1㎡

건물 면적: 31.45㎡ (약 9.51평)

건물 지분: 31.45㎡

건축물 정보 (집합건물 등기부 요약 및 건축물표제부 기반):

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호 (감정평가서)

* 최초 사용 승인일: 1985-01-07 (건축물표제부)

* 주요 용도: 다세대주택 (감정평가서)

* 외벽: 드라이비트 등 마감

* 창호: 하이샷시 창호 등

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 76,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

등기부채권 총액: 60,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 "인천동부초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 제한사항:

* 가축사육제한구역 (문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343)

* 상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 박용래 (1995-08-25), 염종현 (2017-07-03), 김봉수 (2020-11-02)

* 주택임차권 (을7): 안재관 (안 ), 권리금액 60,000,000원, 인수 (말소기준 권리보다 선순위)

* 전입일자: 2020-04-01

* 확정일자: 2020-11-02

* 배당신고일자: 2024-01-10

* 강제경매 (갑6): 안재관 (안 ), 권리금액 60,000,000원, 말소 (말소기준권리)

* 접수일자: 2024-12-10

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안재관 (안 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-01

* 확정일자: 2020-11-02

* 대항력: 있음 (말소기준권리인 강제경매 접수일자 2024-12-10보다 선순위)

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 7번 임차권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 대항할 수 있습니다.

따라서, 임차인 안재관 씨의 보증금 60,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 남동구 만수동 944-19, 성덕빌라(A동) (1991년식, 36.51㎡): 2026년 3월 9일, 93,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,547,000원)

* 인천광역시 남동구 만수동 841-27, 대명빌라(841-27) (1991년식, 35.91㎡): 2026년 3월 3일, 30,000,000원에 거래되었습니다. (이 거래가는 단위 착오 또는 특수한 상황으로 보이며, 일반적인 시세와 차이가 큽니다.)

본건(31.45㎡)의 감정가는 76,000,000원으로, 평당 약 2,416,000원 수준입니다. 이는 성덕빌라의 거래가와 유사한 수준으로, 해당 지역의 다세대 주택 시세를 합리적으로 반영하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인천동부초등학교가 남측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 안재관 씨의 보증금 60,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼 추가적인 비용이 발생합니다.

6.2. 건축물 정보 상이

건축물표제부상의 주요 용도가 '단독주택'으로, 구조가 '세멘벽돌조'로 기재된 점과 감정평가서 상 '철근콘크리트조'의 '다세대주택'으로 파악된 내용 간에 차이가 존재합니다. 이는 현장 조사 및 추가적인 공부 확인을 통해 정확한 현황 파악이 필요합니다.

6.3. 토지이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성과 교육 환경이 비교적 우수합니다. 감정가는 76,000,000원으로, 주변 시세와 유사한 수준입니다.

하지만, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 안재관 씨가 보증금 60,000,000원을 인수해야 하는 상황이므로, 입찰 시 이 부분을 최우선으로 고려해야 합니다. 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 입지 조건.

* 소형 평형으로 실수요자의 접근성 용이.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 책정.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

인수해야 할 보증금은 60,000,000원입니다.

감정가 76,000,000원과 주변 유사 물건 시세(성덕빌라 36.51㎡ 93,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 76,000,000원 내외로 추정됩니다.

따라서, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 감안하여, 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 순수하게 부동산의 시장 가치에 기반한 금액이며, 실제 총 취득 비용은 '예상 입찰가' + '임차인으로부터 인수하는 보증금 잔액'이 될 수 있습니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 최대 60,000,000원까지 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 배당표 확정 여부 및 임차인과의 소통을 통해 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.