나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582145 [1] 인천광역시 서구 검암동 613-10 대연베스트빌3차 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌감정 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 "검암역 및 검바위역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 "승학로"를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현관에 별첨 "사진용지"와 같이 "수도전 정수장" 안내문이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행시 재확인하시기 바람.

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경582145 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 613-10 대연베스트빌3차 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 155,000,000원

* 토지면적: 35.45㎡ (약 10.73평)

* 건물면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보통으로 판단됨.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 2호선 "검암역" 및 "검바위역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

* 도로: 본건 북측의 "승학로"를 통하여 인근 지역과의 연계가 가능함.

1.2. 권리분석

* 소유권: 등기부등본 상 본건의 소유자는 최은숙 외 1명으로, 2021년 7월 9일 매매를 통해 소유권을 이전받았음.

* 말소기준권리: 2024년 12월 20일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (채권금액 164,406,129원)이 말소기준권리가 됨.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 손기춘 (보증금 150,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021년 8월 17일

* 확정일자: 2021년 7월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인의 보증금 150,000,000원은 등기부등본 상 "말소: 인수"로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 하는 권리임. (제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 명확히 인수 조건이므로 추가 확인이 필수적임.)

1.3. 상권분석

* 본건은 인천 서구 검암동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에는 유사한 다세대주택 및 공동주택 단지가 분포하고 있음.

* 제공된 최근 매매 및 전월세 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 공급 면적 기준 평당 약 830만원에서 1,000만원 수준으로 형성되어 있음.

* 본건의 건물 면적(약 14.55평)을 기준으로 환산 시, 예상 시장 가치는 약 1억 3천만원에서 1억 4천 5백만원 범위로 추정됨.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "간재울중학교"가 북측 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편임.

* 교통시설: 인천지하철 2호선 "검암역"과 "검바위역" 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하게 운행되어 대중교통 접근성이 우수함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 등기부등본 상 "말소: 인수"로 명시된 임차인 손기춘 씨의 보증금 1억 5천만원을 낙찰자가 인수해야 함. 이는 감정가(1억 5천 5백만원) 및 예상 시장 가치(약 1억 3천만원 ~ 1억 4천 5백만원)를 초과하는 금액으로, 총 취득 비용이 시세보다 높아질 위험이 매우 큼.

* "수도전 정수장" 안내문 부착: 본건 현관에 "수도전 정수장" 안내문이 부착되어 있다는 점은 소음, 냄새 또는 환경적인 요인으로 인한 잠재적 불편함이나 가치 하락의 원인이 될 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인 및 조사해야 함.

* 토지이용계획상의 제한: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 제한이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 및 주거 밀집 지역에 속해 입지 조건은 무난한 편입니다.

* 그러나 가장 큰 리스크 요인은 1억 5천만원의 대항력 있는 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 취득 비용이 현재 시세보다 높아질 가능성이 매우 높으므로, 단순 시세차익을 노린 투자는 매우 신중해야 합니다.

* "수도전 정수장" 관련 안내문 부착 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 역세권으로 교통 편의성이 높음.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리함.

* (대항력 있는 임차인 인수라는 큰 리스크로 인해, 투자 관점보다는 실거주 목적이나, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재 가치를 발굴할 수 있는 경우에 한해 제한적으로 고려할 수 있음.)

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 155,000,000원이나, 인근 다세대주택의 최근 매매 사례 분석 결과, 예상 시장 가치는 약 130,000,000원 ~ 145,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 등기부등본 상 임차인 손기춘 씨의 보증금 150,000,000원은 "말소: 인수"로 명시되어 있어, 낙찰자가 이 금액을 추가로 부담해야 합니다.

* 따라서, 낙찰자가 부담하게 될 총 취득 비용 (입찰가 + 인수 보증금 150,000,000원)이 예상 시장 가치를 초과하게 되는 구조입니다.

* 현 상황에서는 투자 목적으로 수익을 기대하기 어렵습니다. 만약 입찰을 진행하신다면, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금을 고려할 때, 현재 시장 가치 하에서는 수익을 창출할 수 있는 입찰가 산정이 어렵습니다. 만약 위험을 감수하고 입찰을 고려하신다면, 100,000,000원 이하 로 매우 신중하게 접근하시기를 권고드립니다. 이는 투자를 권유하는 가격이 아니며, 반드시 추가적인 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.