나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581531 [1] 인천광역시 부평구 청천동 11-23 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2024.12.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2) : 본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "인천용마초등학교" 북서측 인근에
위치하며, 주위 일대는 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 소형 차량 출입 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어
제반 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대략 장방형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 로폭 약 3미터의 진입(포장)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 벽돌조 경사슬래브위 기와지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 1984.11.20.)
외벽 : 치장벽돌 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "건물개황도 및 사진용지" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 당시, 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사
및 인근지역내 동종/유사 건물의 통상적인 이용상태 등을 종합 참작하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
감정평가서 토지건물감정평가명세표 상의 1-1 시멘부럭조 슬래브지붕단층 부대 3.24㎡는 확인불능(멸실로 추정) - 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경581531 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 11-23 (도로명 주소: 인천광역시 부평구 마장로450번길 8-5)

용도: 다가구주택

감정가: 525,861,660원

토지면적: 217.50㎡ (약 65.8평)

건물면적: 265.77㎡ (약 80.4평)

건물 제시외면적: 6.60㎡ (약 2.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주부혁

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "인천용마초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통입니다. 부평국가산업단지와 한국GM 부평공장이 인근에 있어 직주근접의 이점이 있을 수 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 소형 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다. 부평역이 인근에 위치하며, 1호선과 인천지하철 환승역으로 서울 및 인천 각지로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 대략 장방형으로 인접 도로와 등고 평탄하며, 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 폭 약 3미터의 포장된 진입 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 지정되어 있으며, 최고 높이 제한 지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2014년 5월 2일 접수된 선한자산관리대부의 근저당 (108,000,000원)입니다.

등기부상 채무 총액은 토지 108,000,000원, 건물 128,000,000원입니다.

건물 등기부에는 주부혁 명의의 주택임차권(20,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

주부혁이 채권자로서 강제경매를 신청한 내역이 있습니다 (20,933,698원).

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인들은 다음과 같으며, 모두 대항력이 없습니다.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원. 전입/확정일자 2019-10-11, 배당신고일자 2025-02-12.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2019-10-11.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2018-07-13.

* 한국토지주택공사 (입주자: 조 ): 보증금 85,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2018-06-25, 확정일자 2018-06-07, 배당신고일자 2025-01-31.

* 주 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2019-04-23, 확정일자 2019-04-24, 배당신고일자 2024-07-12.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특별 매각 조건

일괄매각이며, 제시외 건물(6.60㎡)도 포함됩니다.

감정평가서 상의 1-1 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 부대 3.24㎡는 확인 불능(멸실 추정)으로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 청천동 일대는 주거시설과 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 부평국가산업단지 및 한국GM 부평공장 등 산업 시설이 인근에 있어 직주근접 수요가 있을 수 있습니다. 또한, 부평역 주변은 인천의 대표적인 번화가이자 상권으로, 백화점, 대형 지하상가, 재래시장, 문화시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 인천용마초등학교가 있으며, 인천마장초등학교 등 다수의 초등학교가 소재합니다.

* 교통: 소형 차량 통행이 가능하고, 인근에 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 부평역이 가까워 광역 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (세부 정보는 추가적인 현장 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1984년 11월 20일 사용승인된 건물로, 40년 이상 경과하여 노후도가 높은 편입니다.

* 미확인 부대 건물: 감정평가서 상의 3.24㎡ 부대 건물은 멸실 추정되어 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 제시외 건물 6.60㎡는 포함되나, 정확한 현황 확인이 필요합니다.

* 선순위 임차권 관련 불명확성: 물건 보고서에 "선순위 임차권"이 특이사항으로 기재되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황 상 모든 임차인은 "대항력 없음"으로 표시되어 있습니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하므로, 철저한 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

* 준공업지역: 준공업지역은 주거, 상업, 공업 기능이 혼재될 수 있으나, 인근 공업 시설로 인한 소음, 분진 등의 영향 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 특히 부평역을 중심으로 형성된 상권과 산업단지의 존재는 잠재적 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 40년 이상 경과된 건물 노후도, 미확인 건축물, 그리고 권리 분석상 불분명한 '선순위 임차권' 표기 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 모든 임차인이 대항력이 없다고 명시된 점은 명도에 유리할 수 있으나, 정확한 현황 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 부평역 환승역과 다수 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 지역 산업단지 인접: 부평국가산업단지, 한국GM 부평공장 등 배후 수요가 존재합니다.

* 합리적인 감정가: 현재 감정가는 525,861,660원으로, 향후 시장 상황 및 개발 가능성을 고려 시 투자 가치가 있습니다. (단, 정확한 시세 조사는 별도 필요)

* 강제경매: 채권자(주부혁)가 강제경매를 신청한 건으로, 채권자의 권리가 명확히 행사되고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 525,861,660원입니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인들의 보증금 인수 부담이 0원이라는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 투자 목표에 따라 감정가 이하 또는 동가 수준에서 신중한 접근이 가능합니다.

다만, 건물 노후도와 '선순위 임차권' 관련 불확실성, 그리고 명도 과정에서의 예상치 못한 변수를 고려하여 450,000,000원 ~ 500,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 실거주 목적 또는 장기적 시세 차익을 노리는 투자자에게 적합한 구간일 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.