나이스옥션 법원경매 인천 2024타경585236 [1] 인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교감정 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""인천약산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 지하철 인천1호선 ""간석오거리역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/ 지상18층 건물 내 제4층 제402호로서
(사용승인일 : 2021.04.27)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 ""오피스텔""로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차장설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 현재 ""업무시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 간석로, 서측으로 백범로360번길, 동측으로 간석로42번길 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부 교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대미상임.
-본건은 등기사항전부증명서상 ""공동주택""으로, 집합건축물대장상 ""업무시설""로 표기되어
있음.

물건 비고

본 물건은 등기사항증명서 상 '공동주택'으로, 집합건축물대장 상 '업무시설'로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경585236 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 100-1, 세종에이펙스 4층 402호

건물명: 세종에이펙스

용도: 오피스텔 (집합건축물대장 상 '업무시설' 표기)

사용승인일: 2021년 04월 27일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하2층/지상18층 건물 내 제4층 제402호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 268,000,000원

토지면적: 9.97㎡ (약 3.01평)

토지지분: 9.97㎡ (약 3.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.95㎡ (약 18.44평)

건물지분: 60.95㎡ (약 18.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 본 물건은 등기사항증명서 상 '공동주택'으로, 집합건축물대장 상 '업무시설'로 표기되어 있음.

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""인천약산초등학교"" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 인근에 지하철 인천1호선 ""간석오거리역"" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 도로상태

토지 형상은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지이며, 현재 ""업무시설 건부지""로 이용 중입니다.

본 건 북측으로 간석로, 서측으로 백범로360번길, 동측으로 간석로42번길 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 양호합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (2개소), 과밀억제권역 등입니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 유무)

인천광역시 남동구 간석동 100-1번지 일대는 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 도심 지역입니다. 주변 지도 검색 결과, 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 소규모 공장이나 사업장이 밀집한 지역이 인근에 있을 수 있으나, 본 건 주위 환경에 직접적인 영향을 줄 수준은 아닌 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 2022-10-27 접수된 남동구(인천광역시)의 압류 (갑6)

* 등기사항증명서상 주요 권리 내역:

* 소유권이전 (갑5)

* 압류 (갑6, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12)

* 가압류 (갑8): 주택도시보증공사, 1,311,500,000원

* 강제경매 개시결정 (갑14): 채권자 강민호, 255,000,000원, 인천지방법원 2024타경585236

* 등기부채권 총액: 1,311,500,000원 (주택도시보증공사 가압류액 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 별도 기재된 권리 없음.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(현재 파악된 임차인 정보 및 인수될 보증금은 없습니다.)

3.3. 공부와의 차이

없 음.

3.4. 집합건물 표제부 및 전유부 정보

* 건축물대장 상 주요 용도: 업무시설

* 등기사항전부증명서 상 표기: 공동주택

* 전유부 (402호) 면적: (건물면적 60.95㎡와 연관된 것으로 추정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 간석동 지역은 상업지역으로 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 식당 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

특히, 간석오거리역을 중심으로 상권이 발달해 있어 유동인구가 많습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(세종에이펙스) 6층 전용면적 68.4㎡ 오피스텔이 2024년 9월 230,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 268,000,000원보다 낮은 수준으로, 현재 시장 가격 형성에 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교육시설: 인천약산초등학교 인근 위치

* 교통시설: 인천1호선 간석오거리역, 다수의 버스노선 이용 가능

* 상업시설: 주변 근린생활시설 풍부

* 기타: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도 불일치

등기사항전부증명서 상 '공동주택'과 집합건축물대장 상 '업무시설'로 표기된 용도 불일치는 향후 매수자의 주거 또는 사업 목적 활용에 있어 행정적 제약이나 혼란을 야기할 수 있습니다. 이는 명확한 확인 및 해결이 필요할 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 1,311,500,000원으로 매우 높게 설정되어 있습니다. 이는 본 건이 채무불이행으로 인한 경매 절차에 따른 매각임을 시사하며, 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

'임대미상임' 정보와 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인의 유무 및 보증금, 계약 기간 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재까지 파악된 인수 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다. 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 등기부상 '공동주택'과 건축물대장상 '업무시설'의 용도 불일치, 매우 높은 채무 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 실거래가 정보는 감정평가액보다 낮은 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 간석오거리역 인근으로 우수한 대중교통 접근성

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설 유지

* 도심 생활권: 주변 상업 및 편의시설 이용 편리

* 잠재적 가치: 용도 불일치 해소 또는 오피스텔/업무시설로서의 가치 재평가 가능성

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 2024년 9월 동일 건물 내 전용면적 68.4㎡ 오피스텔이 230,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건(건물면적 60.95㎡)의 현재 시세는 약 205,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가는 268,000,000원으로 책정되어 있으며, 채무 총액이 매우 높아 유찰 가능성 및 가격 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

본 물건의 잠재적 리스크(용도 불일치, 높은 채무)와 최근 시세, 감정가를 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 경매 시장 상황을 반영한 예상 입찰가 범위는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 으로 제시합니다.

최종 입찰가는 235,000,000원 을 권고하며, 이는 최근 실거래가 수준을 반영하고 감정가 대비 낙찰 가능성을 고려한 금액입니다. 입찰 전 현장 방문 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 최종적인 투자 판단을 내리시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.