나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581579 [1] 인천광역시 계양구 작전동 632-9 은영빌라 106동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운중학교" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 203호로서,
(사용승인일 : 2002.04.04)

외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 등 마감.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경581579 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 632-9 은영빌라 106동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 113,000,000원

토지면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 고OO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 203호

사용승인일: 2002년 04월 04일

토지 형상: 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며, "서운중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 도로 및 토지 이용

본건의 동측으로는 노폭 약 6m, 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 토지는 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부현황 및 말소기준권리

등기부 요약 결과, 채권액 총액은 94,900,000원입니다.

말소기준권리는 2019년 10월 23일에 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(94,900,000원)입니다.

인천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경581579) 등기부채권자는 고성재입니다.

상기 정보를 종합해 볼 때, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 2. 임차인 현황

임차인 관련하여 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 해당 부동산에 지상권이 설정되어 있으며, 경매 낙찰 후에도 지상권이 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. 이는 본건의 가장 중대한 위험 요소이므로, 상세한 조사 및 분석이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 자료를 바탕으로 분석한 결과, 인천 계양구 작전동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 그린캐슬 (2010년 준공, 32.05㎡): 2025년 12월 5일 68,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 70.1만원)

- 태흥빌라1동 (1991년 준공, 36.15㎡): 2025년 12월 4일 84,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 77.1만원)

- 서흥빌라(C동) (1991년 준공, 37.01㎡): 2025년 12월 3일 53,000,000원에 거래되었으나, 인천 미추홀구 소재로 본건과의 직접 비교는 제한적입니다.

1.3. 2. 본건과의 시세 비교

본건의 전용면적은 47.97㎡ (약 14.51평)으로, 비교 사례들보다 넓은 면적을 가지고 있습니다. 준공 연도(2002년)는 비교적 중간에 해당합니다.

감정가 113,000,000원은 평당 약 77.9만원으로, 계양구 내 실거래가 평균 수준에서 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육 환경

단지 서측 인근에 서운중학교가 위치하며, 계양고등학교, 계양초등학교 등이 주변에 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.4. 2. 편의시설 및 교통

단지 주변으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.4. 3. 주변 환경

특별한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 현재 파악되지 않았습니다. 주거 밀집 지역으로 조용한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 존재: 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'은 본건의 가장 큰 리스크입니다. 이 지상권의 내용, 존속 기간, 권리자의 권리 행사 범위 등을 면밀히 파악해야 합니다. 지상권의 존재는 향후 재산권 행사 및 처분에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

* 임대관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 건축 연도: 2002년 준공으로 약 24년 경과되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가를 고려한 시세 수준도 감정가와 부합하는 것으로 보입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 장점입니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재는 본건의 가장 큰 리스크이며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사 없이는 투자가 매우 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 계양구 내 주거 지역의 안정적인 시세.

* 넓은 전용 면적 (약 14.51평) 대비 감정가 및 주변 시세 고려 시 투자가치 존재 가능성.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

감정가 113,000,000원을 기준으로, 주변 시세 분석 결과 약 108,000,000원에서 115,000,000원 사이의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

하지만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 입찰가는 해당 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 해당 지상권의 법적 효력 및 실제 가치에 대한 면밀한 검토 후, 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 수준인 100,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

만약 지상권 리스크가 명확히 해소되거나 경미한 수준으로 확인된다면, 감정가 수준인 113,000,000원 이상도 고려해 볼 수 있으나, 현재 정보만으로는 105,000,000원 내외의 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.