나이스옥션 법원경매 인천 2024타경574540 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 1004 이편한세상도화5단지 502동 23층2303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천서화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 23층 2303호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘아파트’로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 사다리형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도화동 1004 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-08-30)(남부교육지원청 학생건강안전과-7746)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-05-26)(남부교육지원청교육장(2012/10/4))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-09)(인천광역시 남부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.2.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-12-09)(인천광역시 남부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-02-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(도화도시개발구역)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경574540 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 감정가: 537,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 44.37㎡ (약 13.42평)

* 건물면적 (전용면적): 84.91㎡ (약 25.68평)

* 토지/건물 지분: 각 44.3735㎡ / 84.91㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 주소: 인천광역시 미추홀구 도화동 1004 이편한세상도화5단지 502동 23층2303호

* 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천서화초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 및 건물 상태

* 토지: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 23층 2303호.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

* 창호: 하이샷시 창호 등.

* 이용상태: '아파트'로 이용 중임.

2.4. 토지 이용계획 및 규제

* 지역지구: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역(도화도시개발구역), 과밀억제권역.

* 기타 규제: 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역 및 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률) 포함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 관련 등기(신탁 등기 말소, 매매)가 확인됨.

* 하나은행 근저당권(을1, 215,600,000원)이 말소기준권리임.

* 이후 접수된 압류(김포세무서, 인천세무서), 가압류(김영희, 148,500,000원), 근저당권(이지혜, 100,000,000원), 강제경매(채권자 김영희, 73,567,419원) 등이 등기되어 있음.

* 이후 압류(미추홀구)도 등기되어 있음.

* 등기부상 채권 총액은 464,100,000원임.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일 2018-03-29).

* 매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리: 하나은행 근저당권 이후의 모든 권리 (압류, 가압류, 근저당권, 강제경매 등)는 일반적으로 매각으로 소멸됨.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.4. 특이사항 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음). 해당 물건에는 현재 등기부상 특이사항은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 주거 지역에 위치하며, 단지 내 및 인근에 편의점, 소규모 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 편리함.

4.2. 편의시설

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 주변으로 은행, 병원 등 주요 편의시설 접근성도 양호한 편임.

4.3. 혐오시설

* 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 이(e)편한세상도화5단지아파트

* 주소: 인천광역시 미추홀구 도화동 1004

* 준공년월: 2018년 01월 25일 (사용승인일)

* 총 세대수: 932세대

* 총 동수: 10개 동

* 최고 층수: 29층 (본건 23층)

5.2. 내부 시설 및 주차

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

* 총 주차대수: 1074대 (단지 전체 기준)

* 전기차 충전기: 지하 32대.

* 설비내역: 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지설비 등 구비.

5.3. 주변 교육시설

* 본건은 인천서화초등학교와 남동측 인접해 있어 초등 교육 시설 접근성이 매우 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

* 현재 임차인의 점유 여부 및 정확한 임대 조건이 확인되지 않아, 인수 또는 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (임대관계 미상 및 인수 보증금 0원 확인)

6.2. 기타 미확인 사항

* 제시외건물이나 부합물 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (제시외면적 0.00㎡로 명시됨)

* 최근 2026년 4월 28일 압류 등기가 있으나, 이는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 이편한세상도화5단지 아파트로서, 비교적 신축(2018년 입주)이며 총 932세대의 대단지 아파트입니다.

* 인천서화초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호하며, 단지 내 편의시설과 주변 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 등기부상 말소기준권리 이후 다수의 권리가 등기되어 있으나, 강제경매 절차로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 명확히 인지하고 추가적인 조사가 필요합니다.

* 감정가는 5억 3천 7백만원으로 책정되었으며, 현 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 대단지 아파트 (2018년 입주).

* 안정적인 주거 환경 및 생활 편의시설 확보.

* 부동산 강제경매로, 말소기준권리 이후 권리 대부분 소멸 예상.

* 인천 도시개발 사업 구역 내 위치 (향후 지역 가치 상승 기대).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정평가액: 537,000,000원

* 최근 전월세 정보 (84.91㎡ 기준):

* 2026년 1월, 8층: 보증금 68,640,000원 / 월세 590,000원

* 2026년 1월, 2층: 보증금 112,990,000원 / 월세 440,000원

* 최근 매매 시세 조사 결과:

* 이편한세상도화5단지 84.91㎡(34평형)의 최근 실거래가 및 호가는 5억 5천만원에서 6억원 사이에서 형성되고 있는 것으로 파악됨.

* 이는 본건의 감정가(5억 3천 7백만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준임.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 537,000,000원

* 현 시세 (실거래가 기준): 550,000,000원 ~ 600,000,000원

* 투자 전략: 본건은 감정가가 최근 시세 대비 경쟁력 있는 수준이거나 약간 낮은 것으로 판단됨. 따라서 첫 경매에서 유찰 가능성은 낮다고 보이며, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요함.

* 최적 입찰가 고려: 현재 시세 하단인 5억 5천만원을 기준으로, 유찰 없이 낙찰받는다면 5억 5천만원 ~ 5억 7천만원 수준을 고려해볼 수 있음. 감정가 5억 3천 7백만원에서 약간 상승한 가격대를 예상함.

* 최종 예상 입찰가: 5억 5천만원 ~ 5억 7천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.