나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581821 [1] 인천광역시 서구 원창동 381-76 북항프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "서인천선착장입구" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물로의 지하주차장을 통한 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등의 대
중교통시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 7층 건물내 1층 102호로서
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

기준시점 현재 공실상태(집합건축물대장상 용도: 부동산중개사무소)임.

설비내역

공동위생설비, 승강기, 소화전, 스프링클러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 남측으로 광대로폭, 북측으로 중로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 대로1류(폭 35m-40m)(2014-03
-10)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

감정평가 시점 기준으로 공실상태임(집합건축물대장상 용도 : 부동산중개사무소)
복도쪽 출입문에 '단전, 단수중'이라는 안내문이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경581821 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유에이치케이제오차유동화전문

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-76 북항프라자 1층 102호

* 도로명주소: 인천광역시 서구 북항로32번안길 8 (원창동)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평지붕, 7층 건물 중 1층 102호

* 건물 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도: 부동산중개사무소, 건축물 현황: 제1,2종근린생활시설, 업무시설)

* 준공일: 2017년 6월 28일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 74,200,000원

* 토지 면적: 14.47㎡ (약 4.38평)

* 토지 지분: 14.4719㎡ (약 4.38평)

* 건물 면적: 53.20㎡ (약 16.09평)

* 건물 지분: 53.2㎡ (약 16.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

* 유동화물건

* 감정평가 시점 기준 공실 상태

* 복도쪽 출입문에 '단전, 단수중' 안내문 부착

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 "서인천선착장입구" 서측 인근에 위치

* 주위는 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역

2.2. 교통상황

* 본건 소재 건물로의 지하주차장을 통한 차량 출입 가능

* 인근에 버스정류장 등 대중교통시설 소재

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (북항 배후부지)

* 대로1류 (폭 35m-40m) 접합

* 중로2류 (폭 15m-20m) 접합

* 가축사육제한구역 (인천광역시 서구 조례)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017년 7월 14일 하나은행 근저당권

* 소유권보존: 마채현 외 1명

* 소유권이전2번신탁등기말소: 마채현 외 1명

* 공유자전원지분전부이전: 이재성 (말소)

* 근저당권: 하나은행, 444,000,000원 (말소)

* 압류: 북인천세무서장 (말소)

* 압류: 서인천세무서장 (말소)

* 가압류: 정순례, 8,010,520원 (말소)

* 임의경매개시결정: 유에이치케이제오차유동화전문, 404,595,269원 (말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소)

* 등기부채권 총액: 452,010,520원

3.2. 인수되는 권리

* 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 주위는 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로, 상업 및 업무 기능이 혼재되어 있습니다.

4.2. 건물 내 업종

* 집합건축물대장상 용도: 부동산중개사무소

* 건축물 현황: 제1,2종근린생활시설, 업무시설

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인천 서창동 일대에 키즈카페(노리파크 서창지구점) 및 식당(훈장골, 골목포차, 토박이식당&반찬가게, 착한빵 등) 이 위치하고 있습니다.

* 인근에 주차장(서창3호 주차장) 및 마트, 편의점 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 혐오시설

* 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 시설 문제

* 현재 공실 상태이며, 즉시 임대 수익 발생이 어려울 수 있습니다.

* 복도 출입문에 '단전, 단수중' 안내문이 부착되어 있어, 시설 점검 및 복구에 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 장기간 방치 시 건물 노후화 및 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 관련

* 임대 관계가 미상이므로, 소유권 취득 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (인수 보증금은 없으나, 기타 계약 관계 등 확인 필요)

6.3. 기타

* 유동화물건 특성상 절차 진행 시 일반 물건과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 원창동에 위치한 근린상가로, 일반상업지역에 속하며 대로 및 중로에 접하는 등 입지 조건이 양호합니다.

* 등기부상 다수의 권리관계가 존재하나, 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 권리상 문제는 없습니다.

* 현재 공실 상태이며 단전, 단수 중이라는 점은 즉시 활용에 제약을 주며, 명도 및 시설 복구에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 일반상업지역, 대로/중로 인접, 북항 배후부지 지구단위계획구역 내 위치.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸 예정, 깨끗한 소유권 확보 가능.

* 향후 임대수익 기대: 공실 해소 및 시설 복구 후 안정적인 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 지역 개발 잠재력: 북항 배후부지 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 감정가를 기준으로 입찰가율을 산정하여 결정할 수 있습니다.

* 다만, 현재 공실, 단전, 단수 상태 및 명도, 시설 복구 비용 등을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하며, 이에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.