나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578245 [1] 인천광역시 남동구 서창동 548-10 정다운그린빌 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2025.01.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 4층401호로서,
외벽 : 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일: 2015.09.25)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 25m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 대로3류(폭 25m-30m)(2014 -12-31)(인고2015-115호(15.5.18.) 변경고시)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의 :남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경578245 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 548-10 정다운그린빌 1동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 36.84㎡ (약 11.14평)

건물면적: 64.47㎡ (약 19.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 대항력있는임차인

주요구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호

사용승인일: 2015년 09월 25일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거환경이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남측으로는 노폭 25m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산은 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 일부 인수되는 권리가 있어 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (갑1, 2015-10-01)

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (갑2, 2016-01-29)

* 소유권 이전 (갑3, 2022-02-04)

* 근저당권 (을5, 2022-03-23, 60,000,000원): 말소기준권리

* 압류 (갑5, 갑6, 갑7, 갑9): 모두 말소

* 주택임차권 (을6, 2024-03-26, 255,000,000원): 박아진 (전입 2022-01-28, 확정 2022-03-21). 권리분석상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 강제경매 (갑10, 2024-12-17, 267,959,100원): 박아진 (인천지방법원 2024타경578245). 본 경매의 채권자입니다.

* 권리분석 요약:

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 아래 임차인 관련 주의사항 참고)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박아진 (박 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-03-21

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력있는 임차인이며, 주택임차권 등기가 되어 말소기준권리보다 앞서는 권리를 가지고 있습니다.

* 주의사항:

* 상기 임차인 박아진의 보증금 255,000,000원은 본 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우, 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 하는 경우에 해당하며, 본건의 경우 보증금액이 명확하나 인수 가능성이 매우 높으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래:

* 인천 남동구 서창동 570-1번지 (은빛설레임2)

* 면적: 49.62㎡ (약 15.01평)

* 거래금액: 81,000,000원 (8,100만원)

* 평당가 (추정): 약 539.6만원/평

* 인천 남동구 서창동 574-3번지 (로엔그린101동)

* 면적: 74.73㎡ (약 22.60평)

* 거래금액: 171,500,000원 (17,150만원)

* 평당가 (추정): 약 758.8만원/평

* 인천 남동구 서창동 575-6번지 (청봉빌리지1)

* 면적: 72.035㎡ (약 21.79평)

* 거래금액: 177,000,000원 (17,700만원)

* 평당가 (추정): 약 812.3만원/평

본건의 면적은 64.47㎡ (약 19.49평)이며, 감정가는 243,000,000원 (약 1,246만원/평)입니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 최근 시장가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 가장 근접한 면적대의 거래 사례(약 72-74평)에서는 평당 약 750~810만원 수준의 거래가 이루어졌습니다. 이를 기준으로 본건의 시가를 추정하면 약 15,000만원 ~ 17,000만원 수준으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 서창초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주위가 공동주택 및 근린생활시설로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 조용하고 정돈된 주택가 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 본건에는 보증금 255,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 물건명세서 상 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함을 명시하고 있습니다. 이는 본건 감정가(243,000,000원) 및 추정 시가(약 15,000만원 ~ 17,000만원)보다 높은 금액으로, 낙찰 시 상당한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 본건의 감정가는 243,000,000원이지만, 최근 실거래가 시세는 약 15,000만원 ~ 17,000만원 수준으로 파악되어 감정가와 시세 간 큰 차이를 보입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 협상이나 명도 과정에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

* 소유권 이전 및 압류 다수: 등기부상 소유권 이전 및 다수의 압류, 근저당 등이 존재하나, 말소기준권리(을5 근저당) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 임차인의 권리는 인수될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 서창동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 교통 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 본건의 감정가와 추정되는 시장 시세 모두를 상회합니다. 따라서 본건은 높은 잠재적 위험을 내포하고 있으며, 낙찰 후 임차인과의 협상 및 보증금 부담 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 시세 대비 감정가 또한 높은 편이므로, 입찰 시에는 인수될 보증금과 기타 부대 비용을 모두 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 잠재적 가치: 만약 임차인 보증금 문제를 원만히 해결하거나, 시세보다 훨씬 낮은 가격에 취득할 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 상권 분석을 바탕으로, '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 거래된 유사 면적대의 다세대주택 평균 거래가(약 15,000만원 ~ 17,000만원)를 참고하여, 본건의 면적(64.47㎡)에 적용 시 약 15,300만원 ~ 17,000만원 수준으로 추정됩니다.

경매 물건의 특성상 감정가 또는 시세 대비 일정 비율을 고려하여 입찰가를 결정합니다. 본건의 경우, 감정가가 시세보다 높고 위험 요인이 크므로 시세 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 위험을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 신중하게 결정해야 합니다.

본 금액은 임차인 보증금 255,000,000원 인수 가능성을 고려하지 않은 계산이며, 실제 입찰 시에는 이 부분을 반드시 최우선으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.