나이스옥션 법원경매 인천 2024타경576430 [1] 인천광역시 부평구 일신동 90-8 삼미빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 "송내고등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "부개역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 1992.10.12.)

외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역(송내고등학교<기타사항은부천교육청에문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본사항

1.1. 1. 사건번호

인천지방법원 2024타경576430 (1)

1.1. 2. 소재지

인천광역시 부평구 일신동 90-8 삼미빌라 4층401호

1.1. 3. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호, 다세대주택

1.1. 4. 사용승인일

1992년 10월 12일

1.1. 5. 면적

토지면적: 22.37㎡ (약 6.77평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.20㎡ (약 10.95평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.1. 6. 감정가

105,000,000원

1.1. 7. 경매 구분

부동산강제경매

1.2. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 "송내고등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 "부개역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역(송내고등학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 최OO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 133,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 4일

* 확정일자: 2022년 2월 14일

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: 133,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수)

3.3. 권리분석 요약

등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 15일자 도봉세무서장의 압류입니다.

소유권 이전, 주택임차권(최근영), 압류(도봉세무서장, 계양세무서장), 강제경매(최근영) 등의 권리 내역이 존재하며, 대부분 말소될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 순위 9번 주택임차권(최근영)이 있으며, 보증금 133,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 밀집해 있어 배후 주거 수요는 안정적입니다. 근린생활시설 및 각급 학교, 공원이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 특별한 상업 중심지는 아니지만, 지역 주민을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 송내고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 지하철 1호선 부개역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 공원 등 휴식 공간이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최 이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(133,000,000원)이 감정가(105,000,000원)보다 높다는 점입니다. 이는 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미하며, 총 인수 금액이 부동산의 시장 가치를 초과할 수 있는 위험이 있습니다. 임차인은 본 경매의 채권자이기도 하여, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액 인수를 해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1992년으로, 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 일신동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 인근에 소재하여 교통 및 교육 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 상황으로 인해 명도 및 인수 금액 관련 리스크가 매우 높은 물건입니다. 투자 시 총 인수 비용을 철저히 산정하고, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 부개역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 환경: 송내고등학교가 인근에 있어 학군이 양호합니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준한 편입니다.

* (주의) 고액 임차인 인수: 임차인 보증금이 감정가를 상회하므로, 인수 시 투자 가치에 큰 영향을 미칩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 105,000,000원입니다. 최근 인근 유사 물건 매매 사례(32.82㎡ 기준 약 6,500만원, 49.49㎡ 기준 약 9,000만원)를 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단될 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 133,000,000원을 인수해야 하는 상황이므로, 낙찰 시 실제 부담하는 총액은 입찰가에 임차인 인수 보증금(전액 변제되지 않을 경우 잔액)을 합산해야 합니다.

이러한 상황을 고려하여, 임차인 인수 보증금을 제외하고 순수 물건의 가치에 기반한 보수적인 입찰가로 95,000,000원 을 제시합니다.

단, 상기 예상 입찰가는 물건의 감정가 및 시세, 그리고 임차인 인수 금액을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 임차인 인수 보증금 133,000,000원이 낙찰가와 별도로 추가적인 부담이 될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.