나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584943 [1] 인천광역시 중구 신흥동1가91-76 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동1가에 소재하는 "송도중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노후된 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입에 어려움이 있으나, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28) , 방화지구, 상대보호구역(2021-05-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본 토지 지상에 건축물대장 및 등기사항증명서상 건물이 소재하나, 현황 멸실된 상태로 철거를 요함.

물건 비고

대상 토지 지상에 건축물대장 및 부동산등기사항증명서 상 건물이 소재하나, 빈집으로 방치되어 지붕 및 벽면 일부가 허물어진 상태로 멸실된 바, 추후 폐기물 처리비용이 발생할 수 있음(감정평가서 및 부동산현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2024타경584943 (1) 사건에 대한 보고서입니다.

물건 소재지는 인천광역시 중구 신흥동1가91-76이며, 용도는 대지입니다.

감정평가액은 140,140,000원이며, 토지 면적은 53.90㎡ (약 16.30평)입니다.

토지 지분 또한 53.9㎡ (약 16.30평)이며, 건물 면적은 0.00㎡로 현재 건물이 없는 상태입니다.

본 경매는 토지만을 대상으로 하는 부동산임의경매 사건이며, 채권자는 경OOOOOOOOOO입니다.

주의사항으로는, 대상 토지 지상 건축물대장 및 부동산등기사항증명서 상 건물이 소재했으나 현재는 빈집으로 방치되어 지붕 및 벽면 일부가 허물어진 상태로 멸실되었으며, 추후 폐기물 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 신흥동1가에 소재하며, "송도중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 노후된 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

과거 해당 지역 인근에는 주민들의 혐오 대상이 된 갯골수로가 있었으나, 현재는 친수공간 조성 사업이 계획되거나 진행 중인 것으로 보입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 직접적인 진출입에는 다소 어려움이 있을 수 있으나, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지는 동측으로 폭 2미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 상대보호구역(2021-05-14), 과밀억제권역, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 03월 29일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸되며, 후순위 권리들도 함께 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 150,323,696원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인됩니다.

명확한 임차인 현황은 없으나, 해당 토지 위에 건물이 있었고 멸실된 상태이므로, 이전 건물 관련 임차인이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다. 따라서 실제 현황 조사 시 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 등기 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 노후된 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 일부 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

주변 개발 정도나 상업 시설 밀집도를 고려할 때, 활발한 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 판단됩니다.

과거 이 지역은 난개발 및 고밀도 개발 논란이 있었던 곳으로, 문화재 보존 및 경관 관리와 관련된 이슈가 제기된 바 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설로는 "송도중학교"가 위치하고 있습니다.

* 단지 인근에 공영주차장(구신흥동사무소공영주차장)이 위치하여 주차 공간 확보에 도움을 줄 수 있습니다.

* 과거 해당 지역 인근에서 소각장 설치를 반대하는 주민 민원이 있었던 사례가 있습니다. 현재에도 빈집들이 있어 밤길에 대한 주민들의 우려가 있는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 멸실된 건물로 인한 폐기물 처리 비용 발생 가능성.

* 차량 진출입의 어려움으로 인한 접근성 제약.

* 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 등의 토지이용계획 및 제한상태로 인한 개발 행위 제한 가능성.

* 과거 일부 지역에서 쓰레기 소각장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 민원이 있었던 점을 고려할 때, 향후 주변 지역 개발 과정에서 유사한 갈등이 발생할 수 있습니다.

* 신흥동 일대 빈집 밀집 지역이 우범지대화될 가능성에 대한 지역 주민들의 우려가 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 중구 신흥동1가에 위치한 해당 토지는 현재 건물이 멸실된 상태로, 폐기물 처리 비용 및 접근성 제약 등 주의해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 일반상업지역에 속해 있으며, 주변의 노후 주택지대와 근린생활시설 등을 고려할 때 지역의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역에 속한 대지로서 향후 용도 변경 또는 개발 가능성.

* 노후 주택지대 내 희소성 있는 토지 자산.

* 권리관계가 명확하여 경매 절차 진행 및 소유권 이전이 비교적 용이할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,140,000원입니다.

인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금 부담은 없습니다.

투입될 것으로 예상되는 폐기물 처리 비용, 접근성 개선에 필요한 비용, 그리고 토지의 현황 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.