나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584356 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 686-24 샤인아파트 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "숭의역" 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(숭의역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
- 외벽 : 드라이비트마감 등
- 내벽 : 벽지도배마감 등
- 창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 3m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 과밀억제권역, 철도보호지구(2021-04-06).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경584356 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 686-24 샤인아파트 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 164,000,000원

토지면적: 31.03㎡ (약 9.38평)

건물면적: 82.61㎡ (약 25.00평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

등기부 요약:

소유권 이전: 김소연(2006-08-08), 윤영애(2007-08-03), 박영길(2015-12-01)

주택임차권(을7): 신대운, 보증금 160,000,000원, 인수 조건. 전입 2022-03-24, 확정 2022-02-23.

강제경매(갑24): 신대운, 160,564,900원, 말소기준권리.

2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재, 지하철 숭의역 남동측 인근에 위치.

주변환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역.

교통: 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 숭의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 남서측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 가능함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토 필요.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2024타경584356 강제경매개시결정 (권리자: 신대운, 금액: 160,564,900원).

인수되는 권리:

을구 7번 주택임차권 (권리자: 신대운, 보증금: 160,000,000원).

임차인 신대운은 전입일자(2022-03-24) 및 확정일자(2022-02-23)를 갖추고 있어 대항력이 있으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황:

*: 신대운

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-24

확정일자: 2022-02-23

배당신고일자: 2024-05-21

대항력: 있음

비고:

권리분석 종합: 임차인 신대운이 말소기준권리인 강제경매 채권자이기도 하므로, 임차 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높아 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상됨. 그러나 법원 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로 최종 배당표 확인이 필수적임.

4. 상권분석

주변 상업시설: 숭의역을 중심으로 다양한 소매점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 분포하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원함.

인근 편의시설: 학교, 마트, 은행 등 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임.

혐오시설: 본 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사를 통해 최종 확인 필요.

5. 생활정보

주거 환경: 아파트로 현재 이용 중이며, 기본적인 생활 설비(위생, 급/배수, 난방)가 구비되어 있음.

교통 접근성: 지하철 1호선 숭의역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 도심 및 타 지역으로의 이동이 편리함.

주변 교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려해볼 수 있음.

의료 및 편의 시설: 종합병원, 대형마트 등은 다소 거리가 있을 수 있으나, 소규모 병원, 약국, 편의점 등은 도보권 내에서 이용 가능함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 신대운은 대항력을 보유하고 있으며, 법원 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 부담이 발생할 수 있음. (단, 임차인이 강제경매 채권자인 점을 고려 시 인수 가능성은 낮을 것으로 예상됨.)

토지이용계획상 제한: 방화지구, 철도보호지구 등은 향후 재건축이나 용도 변경 시 고려해야 할 사항임.

권리관계 복잡성: 채권자 겸 임차인이라는 특수 관계로 인해 배당 및 인수 권리에 대한 면밀한 법률 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 숭의역 역세권에 위치한 아파트로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있음.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 잠재적 리스크로 존재하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 요소로 작용함.

임차인이 경매 신청 채권자이기도 하다는 특이점을 감안할 때, 권리 분석 결과를 더욱 면밀히 확인하고 최종 배당표를 통해 인수 보증금 발생 여부를 명확히 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 숭의역을 중심으로 한 개발 호재 및 교통 편의성으로 인한 장기적 가치 상승 기대.

주거 편의성: 아파트로서 안정적인 주거 기능 수행 가능.

시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

제시된 정보를 바탕으로 권리분석 결과, 임차인 신대운이 말소기준권리자인 강제경매 신청 채권자이기도 하므로, 임차 보증금(160,000,000원)은 경매 절차를 통해 우선 변제받을 가능성이 높아 매수인이 추가로 인수해야 할 보증금은 0원으로 판단됨.

따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건의 시장 가치 및 감정가를 기준으로 산정하는 것이 합리적임.

감정가: 164,000,000원

예상 입찰가: 164,000,000원 수준

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.