나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13084 [6] 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제203호 외 5개호로서, (사용승인일 : 1998.03.06) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 연립주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

본건 구분건물(다, 라)에는 부합물 및 종물 ㉠, ㉡(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)이 각각 소재하고 있으며, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당기관에 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13084 (6)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제404호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제4층 제404호

사용승인일: 1998년 3월 6일

토지 면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

건물 면적: 51.57㎡ (약 15.60평)

감정가: 220,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 서울특별시 강서구청 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 특정 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 제한 사항이 존재하므로, 관련 기관에 반드시 재확인 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 9일 박시윤의 가압류 (채권액: 242,333,078원)

진행된 경매 개시 결정: 2025년 11월 11일 박시윤의 강제경매 (채권액: 254,932,482원)

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 4월 13일

* 확정일자: 2015년 3월 2일

* 배당신고일자: 2026년 2월 13일

* 대항력: 있음

* 주의: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인이므로, 배당을 받지 못할 경우 보증금 110,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. (단, 배당 절차 진행 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 법원 확인이 필수적입니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 명시된 바 없습니다. (지상권 개요는 비어있음)

기타 사항: 중복병합사건, 공동담보 등의 특이사항이 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 강서구청 인근으로 행정 편의시설 접근성은 양호하나, 특별한 상업적 가치 증대 요인은 파악되지 않습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 주택가에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 강서구청 및 인근 상가 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 무난합니다.

교육: 주변에 학교가 있을 수 있으며, 상대보호구역으로 지정된 부분이 있어 관련 정보 확인이 필요합니다. (추가적인 주변 학교 및 편의시설 정보는 지도 검색을 통해 확인하시길 권장합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 110,000,000원의 인수 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크입니다.

복잡한 권리 관계: 중복병합사건, 공동담보 등으로 인해 법적 절차가 복잡하고 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 공항, 군사시설 보호구역 등 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 주체는 허가를 받아야 거래가 가능하며, 지정 기간 내에 유의해야 합니다.

부합물 및 종물: 관련 행정적 사항(이행강제금, 원상회복 의무 등)은 반드시 관련 기관에 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 연립주택으로, 강서구청 인근의 주거 밀집 지역에 속합니다. 감정가는 2억 2천만원이며, 전용면적 51.57㎡(약 15.6평) 규모입니다.

권리관계 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 1억 1천만원을 인수해야 할 가능성이 높아 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다. 또한, 중복병합사건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계는 추가적인 주의를 요구합니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 공항 및 군사시설 보호구역 등 토지이용 제한 사항과 토지거래허가구역 지정은 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 임차인 인수 리스크와 복잡한 권리 관계라는 명확한 위험 요소를 안고 있어, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

강서구청 및 인근 편의시설 접근성.

50㎡ 초반대의 실용적인 전용면적.

토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 취득 용이.

(주의: 임차인 인수 및 복잡한 권리 관계 리스크를 고려한 투자 접근 필요)

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(1995년~2000년)에 건축된 다세대주택의 경우, 전용면적 37.05㎡(3.00억원), 53.84㎡(2.55억원), 41.32㎡(1.69억원) 등으로 거래되었습니다. 평당 시세는 약 400만원에서 800만원 선으로 파악됩니다. (가장 최신인 2018년식 37.05㎡ 매물은 3억원으로 평당 800만원 이상으로, 연식 차이를 반영한 것으로 보입니다.)

본건(1997년식, 51.57㎡)의 감정가 2.2억원(평당 약 426만원)은 최근 시세와 비교 시 적정 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

인수 보증금 고려:

대항력 있는 임차인 조 의 보증금 110,000,000원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

시장 가치를 약 2.1억원 ~ 2.44억원으로 가정할 때, 임차인 보증금 1.1억원을 제외한 실제 입찰 가능한 금액은 최대 약 1.34억원(2.44억원 - 1.1억원) 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

감정가는 2.2억원이나, 1.1억원의 보증금 인수 리스크를 고려하면, 낙찰가가 감정가 수준(2.2억원)일 경우 총 투자 비용은 3.3억원에 달하여 시장 가치를 초과하게 됩니다.

따라서, 임차인 인수 리스크를 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

시장 가치 하한선(2.1억원)에서 인수 보증금(1.1억원)을 제외한 약 1억원부터, 상한선(2.44억원)에서 인수 보증금(1.1억원)을 제외한 약 1.34억원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

최종 제안 입찰가: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

(이 입찰가에 인수 보증금 110,000,000원을 더하면 총 투자 비용은 2억 3천만원 ~ 2억 4천만원이 됩니다. 이는 시세 범위 내에 있으며, 임차인 인수 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.)

*주: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 법원 집행관 면담, 임차인과의 협의, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.*

*혐오시설 관련: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 소재한다는 내용은 파악되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 판단을 위해 지도 검색 등을 통해 인근 지역의 혐오시설 존재 여부를 반드시 직접 확인하시기를 권장합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.