나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13084 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제203호 외 5개호로서, (사용승인일 : 1998.03.06) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 연립주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

본건 구분건물(다, 라)에는 부합물 및 종물 ㉠, ㉡(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)이 각각 소재하고 있으며, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당기관에 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울남부지방법원 2025타경13084 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제401호

용도: 연립주택

감정가: 197,324,000원

토지면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

건물면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건물명: 해동스타빌리지

사용승인일: 1998년 3월 6일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물

총세대수: 16세대 (연립주택)

건축면적: 243.62㎡

연면적: 1255.63㎡

건폐율: 58.39%

용적률: 220.52%

전유면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

대지지분: 21.22㎡ (약 6.42평)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

주변 시설: 강서구청이 인근에 있으며, 공항 관련 보호지구 및 상대보호구역(학교 주변)으로 지정되어 있습니다. 지역 자체는 주거 및 근린생활시설 밀집 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울중앙지방법원 2022카단815312 가압류 (채권자: 박시윤, 접수일자: 2022-08-09, 권리금액: 242,333,078원). 이는 매각으로 소멸되는 권리의 기준이 됩니다.

등기부채권 총액: 242,333,078원 (말소기준권리 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-31

확정일자: 2018-10-15

배당신고일자: 2025-12-09

대항력: 있음

비고: -

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-31

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: -

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 상기 임차인 중 김 은 대항력이 있으며 110,000,000원의 보증금이 기재되어 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 해당 보증금의 인수 여부에 대한 재확인이 필수적입니다. 김 역시 대항력이 있으나 보증금 정보가 없어 인수 금액은 미상이나, '인수 보증금 합계'가 0원이므로 특별히 낙찰자가 부담할 금액은 없을 것으로 보입니다. 그러나 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 임차인의 보증금 및 대항력 관련 사항은 법원 및 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음 (단, 공부와의 차이 관련 행정적 사항은 별도 확인 필요)

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보

4. 상권분석

지역적 특성: 본건이 소재한 화곡동 963-20번지 일대는 주로 연립주택 및 다세대주택이 밀집한 주거지역이며, 일부 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 갖춘 지역입니다.

최근 매매 시세:

* 2026년 5월, 37.05㎡ (약 11.2평) 다세대주택 (2018년식) 300,000,000원

* 2026년 5월, 53.84㎡ (약 16.3평) 다세대주택 (2000년식) 255,000,000원

* 2026년 5월, 41.32㎡ (약 12.5평) 다세대주택 (1995년식) 169,000,000원

시세 분석: 본건(43.20㎡, 1998년식)의 감정가는 197,324,000원입니다. 유사 면적 및 건축 연도의 물건(41.32㎡, 1995년식)이 169,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 시장가보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 신축 연도 차이를 감안하면 적정 수준으로 볼 수도 있습니다. 최신 건축물의 높은 시세는 본건과의 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 강서구청이 위치하며, 주거지역 특성상 기본적인 근린생활시설(마트, 식당 등)은 접근 가능합니다.

교육시설: '상대보호구역'으로 지정된 점으로 미루어 보아 인근에 학교가 존재할 것으로 예상되며, 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 임차인이 110,000,000원의 보증금을 가지고 대항력을 보유하고 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다. 보증금 인수 시 총 투자금액에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

제시외 건물: '제시외 건물 포함'으로 매각되나, 부합물 및 종물에 대한 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 발생 가능성에 대한 행정적 사항 재확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한: 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 매수 시 제한이 따릅니다.

건물 노후도: 1998년 사용 승인된 건물로 약 28년 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

중복병합사건: 유사한 사건이 병합되어 진행 중인 점은 경매 절차 진행에 변동성이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 연립주택으로, 강서구청 인근의 주거지역에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 제시외 건물 관련 행정 문제, 다수의 토지이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 시장 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 투자 결정 시 상기 리스크 요인을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 화곡동의 준수한 입지 조건.

* 강서구청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근 용이.

* 시장 시세와 유사한 수준의 감정가.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 197,324,000원이며, 유사 면적 및 연식의 인근 다세대주택이 169,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 110,000,000원 인수 여부에 대한 불확실성이 존재하며, 제시외 건물 관련 행정적 문제, 다수의 토지이용 제한 등 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 직접 부담할 임차인 보증금은 없을 것으로 예상되나, 이는 법원 매각 허가 시 최종 확인이 필요합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 제안합니다. 이 범위 내에서 경쟁 입찰 현황 및 본건의 정확한 권리 관계 확인 결과에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.