나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13084 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제203호 외 5개호로서, (사용승인일 : 1998.03.06) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 연립주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

본건 구분건물(다, 라)에는 부합물 및 종물 ㉠, ㉡(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)이 각각 소재하고 있으며, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당기관에 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함.
- 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13084 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제402호

용도: 연립주택

준공일: 1998년 3월 6일

토지면적: 24.97㎡ (약 7.55평)

건물면적: 50.84㎡ (약 15.38평)

건물 제시외면적: 9.84㎡

감정가: 226,295,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 지역 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 강서구청이 남측 인근에 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

1.2. 2. 교통 여건

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 도로 및 접근성

본 건 토지는 북서측으로 약 6미터, 남서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 4. 주변 시설

강서구청이 인근에 위치하며, 주거 지역이므로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 공항(김포국제공항)과 인접한 지역으로 중요시설물보호지구 및 수평표면구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 7월 6일자 홍천군 압류(갑12)입니다.

1.3. 2. 주요 등기 현황

본 건 등기부등본상 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등재되어 있으며, 대부분의 권리는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 12월 31일

확정일자: 2018년 12월 14일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)이 등재되어 있으나, 말소 대상입니다.

1.3. 4. 인수되는 권리

특별매각조건에 따라 임차인 한국토지주택공사 및 임차보증금반환채권 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 낮은 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 화곡동 830-5번지 M펠리체(2018년식, 37.05㎡): 300,000,000원 (평당 약 810만원)

* 화곡동 343-28번지 한양(2000년식, 53.84㎡): 255,000,000원 (평당 약 474만원)

* 화곡동 956-27번지 기린아트빌라(1995년식, 41.32㎡): 169,000,000원 (평당 약 409만원)

입니다.

1.4. 2. 본건 시세 평가

본건은 1998년식, 50.84㎡(약 15.38평)으로, 비슷한 연식과 면적의 '한양' 빌라(2000년식, 53.84㎡)가 255,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 환산 시 본건의 적정 시세는 약 240,000,000원 수준으로 평가됩니다. 본건의 감정가(226,295,200원)는 이러한 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 환경

지역은 주거 밀집 지역으로, 인근에 다수의 연립, 다세대 주택이 밀집해 있습니다.

1.5. 2. 편의 및 교육 시설

강서구청 인근으로 행정, 금융, 상업 시설 이용이 편리하며, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, '상대보호구역'으로 지정된 지역이 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 3. 공항 관련 정보

김포국제공항과 인접하여 항공기 소음의 영향 가능성이 있으며, 고도 제한 등 공항 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적 9.84㎡가 존재하며, 감정평가서 상 부합물 및 종물이 소재하는 것으로 파악됩니다. 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 발생 여부를 반드시 해당 기관에 재확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 일부 토지거래허가구역 지정이 있으나, 본건 물건의 주된 용도(연립주택) 및 허가 조건(지목 도로 한정 등)을 고려할 때 직접적인 큰 영향은 없을 수 있으나, 매각 시점의 관련 법규 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1998년 준공되어 약 26년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 연립주택으로, 강서구청 인근의 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. '소규모주택정비 관리지역'으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고, 임차인 관련 조건으로 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 제시외 건물 및 이행강제금 관련 사항, 공항 인접성 등은 투자 전 반드시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 강서구청 인근 역세권(또는 준역세권)으로 생활 편의성 및 직주근접성이 뛰어납니다.

* 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 보증금 인수 위험이 제거되었습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대.

1.9. 예상 입찰가

주변 유사 물건 거래 사례 및 본건 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 240,000,000원으로 산정됩니다. 이는 감정가 대비 약 106% 수준이며, 주변 시세의 적정 범위를 반영한 가격입니다. 제시외 건물 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.