나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13084 [5] 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제203호 외 5개호로서, (사용승인일 : 1998.03.06) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 연립주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

본건 구분건물(다, 라)에는 부합물 및 종물 ㉠, ㉡(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)이 각각 소재하고 있으며, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당기관에 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13084 (5)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제4층 제403호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제403호

사용승인일: 1998년 03월 06일

건축물대장상 용도: 연립주택 (16세대)

1.2. 물건 상세정보

감정가: 232,000,000원

토지면적: 26.96㎡ (약 8.16평)

토지지분: 26.96㎡ (약 8.16평)

건물면적: 54.90㎡ (약 16.61평)

건물지분: 54.9㎡ (약 16.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

일반적인 검색 결과에서 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 명확히 파악되지 않았습니다. 다만, 송파구, 강남구 등 다른 지역에서 쓰레기 처리 시설(소각장, 매립지)에 대한 주민 반발 및 갈등 사례가 존재하며, 이러한 시설의 설치는 지역사회 갈등의 주요 요인이 될 수 있습니다. 본건의 정확한 입지 분석 시에는 주변 지역의 도시계획 및 시설 현황을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2018년 12월 04일 접수된 박시윤의 가압류(갑18)입니다.

위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

소멸되는 주요 권리로는 광주시 압류(갑19), 강서구 압류(갑20), 박시윤의 강제경매(갑21, 본건 경매개시결정) 등이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 특정 권리가 명시되어 있지 않습니다. (비고: 공란)

그러나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있어 권리분석에 신중을 기해야 합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 해석됩니다. 이는 배당을 통해 모두 변제되거나 법적 효력으로 인해 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

본건에는 총 4명의 임차인이 파악되었습니다.

모든 임차인이 '대항력 있음'으로 기재되어 있으나, 이들의 보증금 관련 처리는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 낙찰자가 인수할 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 JIN : 2019년 10월 04일 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 임차인 PIA : 2019년 10월 04일 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 임차인 김 : 2019년 03월 11일 전입, 2019년 01월 29일 확정일자, 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. 2025년 11월 25일 배당신고.

* 임차인 서울주택도시공사: 2019년 03월 11일 전입, 2019년 01월 29일 확정일자, 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. 2026년 01월 29일 배당신고.

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(JIN , PIA )도 대항력이 있으므로, 실제 점유 및 명도 시 상호 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 김 및 서울주택도시공사 임차인의 경우, '대항력 있음'과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 공존하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법원 확인을 통해 인수 여부를 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

강서구청이 인근에 위치하여 행정 및 공공 서비스 이용이 용이한 편입니다.

상권이 매우 활성화된 지역이라기보다는 주거 기능을 중심으로 형성된 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 위치 및 주위환경: 강서구청 남측 인근, 주거 밀집 지역.

* 교통: 차량 진출입 용이, 대중교통 이용 편리 (인근 버스정류장).

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 관련 법규 적용 가능성 있음. (강서교육지원청 확인 필요)

* 공공시설: 강서구청 인접.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '대항력 있음'으로 표시된 임차인들이 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 법적 해석 및 실제 배당 결과에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁을 야기할 수 있습니다. (김 , 서울주택도시공사 등)

* 중복병합사건, 공동담보: 경매 사건이 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있어 권리관계 분석에 더욱 신중해야 합니다.

* 공부와의 차이: 본건 구분건물(다, 라)에 부합물 및 종물(㉠, ㉡)이 소재하며, 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 발생 가능성이 있습니다. 이는 경매 참여 시 해당 기관에 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 공항 관련 구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획법규 및 군사시설법규가 적용됩니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 거래 시 제약이 될 수 있습니다. (지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 외국인 등 대상: 2025.8.26.~2026.8.25., 아파트 관련: 2025.10.20.~2026.12.31)

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 연립주택으로, 강서구청 인근에 자리하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

건축 연식은 1998년으로 다소 오래되었으나, 인근 최근 실거래가 분석 결과 감정가 이상의 시세가 형성되어 있음을 확인할 수 있었습니다.

권리관계상 '대항력 있는 임차인'이 다수 존재하며, '인수 보증금 합계 0원'이라는 점이 가장 큰 특징이자 주의사항입니다. 이 부분은 명도 및 인수 비용과 직결되므로, 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

복잡한 경매 사건(중복병합, 공동담보)이라는 점과 공부와의 차이, 토지이용계획상의 제약 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 정확한 법적 검토와 현장 확인을 통해 극복 가능한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가(2026년 5월) 기준, 유사 면적의 다세대주택이 2억 5,500만원에 거래된 사례가 있어, 본건 감정가(2억 3,200만원) 대비 시세 상승 여력이 있습니다.

* 안정적인 주거지: 강서구청 인근은 행정기관 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명도 완료 시 수익성 증대: '인수 보증금 합계 0원'이라는 점이 확실하다면, 명도 후에는 추가적인 인수 비용 없이 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

최근 실거래 사례 (53.84㎡): 255,000,000원

고려사항: '인수 보증금 합계 0원'으로 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 간주.

본건 면적(54.90㎡) 및 건축 연도(1998년)를 감안할 때, 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 255,000,000원

추천 입찰가: 약 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.