나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13084 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제3층 제303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제203호 외 5개호로서, (사용승인일 : 1998.03.06) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 연립주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

본건 구분건물(다, 라)에는 부합물 및 종물 ㉠, ㉡(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)이 각각 소재하고 있으며, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당기관에 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13084 (2)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 963-20 해동스타빌리지 제3층 제303호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 232,000,000원

* 토지면적: 26.96㎡ (약 8.15평)

* 토지지분: 26.96㎡ (약 8.15평)

* 건물면적: 54.90㎡ (약 16.61평)

* 건물지분: 54.9㎡ (약 16.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 중복병합사건, 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재.

1.1. 입지조건

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* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

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* 권리관계 요약: 본 물건은 채권자 박OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 등기부상 여러 권리가 존재하나, 말소기준권리인 서울중앙지방법원의 가압류(갑16, 채권자 박시윤, 2022-08-09)를 기준으로 선순위 권리들을 분석해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-11

* 확정일자: 2022-02-10

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차권(을3, 2025-07-03 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 등기사항:

* 소유권 변동 이력이 다수 확인됩니다.

* 선순위 임차권 외 다수의 압류 및 가압류가 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 392,333,078원입니다.

1.3. 상권분석

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* 지역 용도: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 주변 상권: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 강서구청 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변에 다세대 및 연립주택이 다수 분포하고 있어, 유사한 형태의 주거 시설과의 경쟁이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 주거 환경: 본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 4층 건물 중 3층에 위치한 연립주택입니다. 1998년에 사용승인을 받아 건축된 지 약 28년 된 건물입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 강서구청이 인근에 있어 관련 행정시설 이용이 편리하며, 지역 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

* 추가 조사 필요사항: 본건에 대한 외부 지도 서비스 및 검색 엔진을 통한 주변 혐오시설 존재 여부 조사가 필요하나, 현재 제공되는 정보만으로는 특이사항이 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 인수되는 임차보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)에게 지급해야 할 150,000,000원의 보증금입니다. 해당 금액 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 중복병합사건: 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차상 복잡성이 추가될 수 있습니다.

* 부합물 및 종물: 건물(다, 라)에 부합물 및 종물이 소재한다는 감정평가서상 내용이 있습니다. 이와 관련된 행정적 사항(이행강제금 부과, 원상회복 의무 등)은 반드시 경매 참여 전 관련 기관에 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건은 공항, 가축사육제한, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 특히 일정 기간 동안 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 취득 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가구역 지정 내용도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 서울 강서구에 위치한 연립주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 감정가는 232,000,000원이나, 대항력 있는 임차인이 150,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 조건으로 인해 실제 낙찰가는 이러한 인수 금액을 크게 하회할 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차보증금이라는 명확한 리스크가 존재하므로, 투자자는 총 매입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 합리적인지 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 서울시 내 주거용 부동산으로, 장기적인 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 지역 내에서 비교적 접근성이 양호한 위치에 자리하고 있습니다.

* 인수해야 할 보증금으로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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주변 시세 분석 결과, 유사한 면적(약 53.84㎡)의 2000년식 다세대주택(한양)이 2026년 5월 255,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 4,736,000원/㎡의 가격 수준입니다. 본건의 감정가는 232,000,000원(약 4,226,000원/㎡)으로, 주변 거래 사례 및 건물 연식을 고려할 때 감정가 수준이 합리적인 시장 가치로 판단됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인에게 150,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 조건이 있습니다. 따라서 낙찰자의 총 매입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 본건의 시장 가치(감정가 기준 232,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최대 적정 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

최대 적정 입찰가 = 232,000,000원 - 150,000,000원 = 82,000,000원

경쟁 상황 및 추가적인 분석을 고려하여, 보수적으로 80,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 경우 총 매입 비용은 230,000,000원이 되어 감정가 수준으로 취득하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.