나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10673 [2] 경상북도 경주시 강동면 안계리 30-10 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 "안계1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 토지로서 서측하향 완경사지내 자체지반 대체로 평탄하며 "주거용 건부지 등"으로 이용 중입니다. 기호(2): 사다리형 토지로서 서측하향 완경사지내 자체지반 대체로 평탄하며 "주거나지 등" 입니다. 기호(3): 부정형 토지로서 서측하향 완경사지(일부 평탄) 등을 이루며 "도로"입니다. 기호(5): 사다리형 토지로서 서측하향 완경사지내 자체지반 대체로 평탄하며 "주거용 건부지 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 서측으로 폭 약 6~7미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른 비포장도로와 접하고 있습니다.(정확한 도로폭은 지적측량 등이 필요합니다.) 기호(2): 서측으로 폭 약 6~7미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 막다른 포장도로, 동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른 비포장도로와 접하고 있습 니다. 기호(3): 자체가 도로입니다. 기호(5): 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 막다른 포장도로, 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른 비포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (3), (5) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>,공장설립제한지역(공장설립 제한지역)<수도법> 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 조경수가 다수 식재 되어 있으며, 조경수의 경우에는 일반 거래관행상 토지와 같이 거래되는바, 토지가격에 포함하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 후첨 "건물감정평가 요항표"를 참고하시기 바랍니다. 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가): 경량철골조 판넬지붕(실제: 판넬위 아스팔트슁글지붕 등)단층 건물로서 외벽: 판넬붙임 등 내벽: 판넬붙임, 인테리어 등 바닥: 에폭시, 마루깔기 등 창호: 새시창호 등 입니다. (나): 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물로서 외벽: 스톤코트마감 등 내벽: 몰탈위페인팅마감 등 바닥: 하드너마감 등 창호: 새시창호 등 입니다. (다): 일반목구조 한식골기와지붕 단층 건물로서 외벽: 황토블럭쌓기 등 내벽: 원목노출마감, 인테리어 등 바닥: 타일 등 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

(가): 주택으로 이용 중입니다. (나): 창고 등으로 이용 중입니다. (다): 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

(가,다): 위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(1) 후첨 "지적 및 건물개황도" 등에 표시한 바와 같이 본건 지상에 제시외건물 "㉠~㉣"이 소재 하는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다. (2) 본건 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 조경수 다수가 식재 되어 있는바, 이는 감정평가 제외 하였는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

(가): 공부상 용도는 창고이나 실제 "주택 등"이며, 공부상 지붕은 판넬지붕이나 실제 "판넬 위 아스팔트슁글지붕 등" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

지상수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10673 (2)

소재지: 경상북도 경주시 강동면 안계리 30-10

용도: 대지

감정가: 264,044,000원

토지면적: 748.00㎡ (약 226.27평)

건물면적: 0.00㎡ (등기부상 면적이며, 실제 건물 존재 가능성 높음)

매각대상: 토지매각 (단, 건물 및 제시외 건물, 수목 존재)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보, 지상수목 포함 (감정평가서 및 물건명세서상 명시)

1.2. 토지 현황

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 "안계1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 토지는 기호(1), (2), (3), (5)로 구분되어 있으며, 사다리형 또는 부정형의 토지로 서측하향 완경사지 내 자체 지반은 대체로 평탄하게 이용 중입니다.

기호(1) 및 (5)는 "주거용 건부지 등"으로, 기호(2)는 "주거나지 등"으로 이용되고 있으며, 기호(3)은 "도로"로 이용되고 있습니다.

1.3. 건물 및 부합물

등기부상 건물 면적은 0㎡이나, 감정평가요항표에 따르면 경량철골조, 철근콘크리트조, 일반목구조의 단층 건물(가, 나, 다)이 주택 및 창고 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 또한, 공부상 존재하지 않는 제시외 건물 "㉠~㉣"이 소재하며, 별첨된 사진용지에 다수의 조경수가 식재되어 있습니다. 물건명세서에 따라 지상수목은 포함 매각 대상입니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(2023-06-08, 전부제한), 공장설립승인지역 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 "안계1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 및 산간 지형의 전형적인 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입은 가능하며, 인근 도로 상태 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호(1) 토지는 서측 폭 약 6~7미터 포장도로, 남측 폭 약 3~4미터 막다른 비포장도로와 접하고 있습니다.

기호(2) 토지는 서측 폭 약 6~7미터 포장도로, 남측 폭 약 4~5미터 막다른 포장도로, 동측 폭 약 3~4미터 막다른 비포장도로와 접하고 있습니다.

기호(3) 토지는 자체가 도로로 이용되고 있습니다.

기호(5) 토지는 남측 폭 약 4~5미터 막다른 포장도로, 서측 폭 약 3~4미터 막다른 비포장도로와 접하고 있습니다. (정확한 도로폭은 지적측량 등을 통해 확인 필요)

2.3. 주변 편의시설 및 환경

본건은 농경지 및 임야와 인접해 있어 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 마트, 병원 등 상업시설 및 관공서 등은 다소 거리가 있을 수 있으며, 대중교통 이용 편의는 보통으로 판단됩니다. 경주시의 주요 관광지인 불국사, 대릉원, 황리단길 등과는 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다. (검색 결과, 인근에 황룡원, 경주월드 등 관광시설이 있으나, 본건 소재지와는 상당한 거리가 있어 직접적인 편의시설로 보기는 어렵습니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본건의 말소기준권리는 2025년 02월 07일 접수된 구룡포신용협동조합의 근저당권(을9-(1))입니다. 등기부등본상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소등기된 권리로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

그러나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있습니다. 등기부요약에 따르면, 구룡포신용협동조합의 지상권(을10)이 설정되어 있으며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. (관련 법령에 따르면, 지상권은 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 특히 존속기간, 갱신청구권, 건물매수청구권 등으로 인해 장기적인 부담이 될 수 있습니다.)

3.2. 임차인 현황

현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. (임차인 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 경주시 강동면 안계리 지역으로, 주변에 단독주택, 농경지, 임야 등이 분포하는 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 상업 활동이 활발한 도심 상권과는 거리가 있으며, 지역 특성상 안정적인 임대 수익보다는 전원생활이나 농업 관련 목적에 더 적합할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

보전관리지역으로 지정되어 있어 무분별한 개발은 제한되나, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 공장설립 승인/제한 지역 등 토지 이용 관련 제한 사항을 충분히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

인근 "안계1리 마을회관"을 중심으로 형성된 주거 단지와 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 단독주택 위주로 형성된 지역 특성상 주변 소음 발생 가능성은 낮습니다.

5.2. 편의시설 접근성

차량 이용 시 경주시내 및 인근 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근은 가능하나, 도보나 대중교통 이용 시 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다. (구체적인 편의시설 정보는 지도 검색 등을 통해 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 지상권

가장 중요한 리스크는 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권입니다. 이는 낙찰자가 해당 토지를 자유롭게 사용, 수익, 처분하는 데 상당한 제약을 줄 수 있으며, 지상권자의 권리 행사에 따라 예상치 못한 법적 분쟁이나 재산상의 손해로 이어질 수 있습니다. 특히 지상권의 존속기간, 갱신청구권, 건물매수청구권 등의 민법상 규정은 장기적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건물 및 제시외 건물

등기부상 건물 면적이 0㎡임에도 불구하고, 감정평가 내역과 공부와의 차이 명세에 따르면 실제 주택 및 창고 등 건물이 존재하며, 등기되지 않은 제시외 건물도 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 향후 건축물대장 정비, 철거, 소유권 문제 등 복잡한 이슈를 야기할 수 있습니다.

6.3. 지상수목 포함 여부

주의사항 및 물건명세서 상 지상수목이 포함된다고 명시되어 있으나, 감정평가서 본문에서는 조경수가 감정평가에서 제외되었다는 내용도 있어 혼재된 정보가 있습니다. 최종 매각 조건은 법원의 공고를 재확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인/제한 지역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 제약이 따릅니다.

6.5. 도로 접근성

일부 토지는 폭이 좁은 막다른 도로와 접하고 있어, 정확한 도로 현황 및 이용 가능 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 강동면의 농경지 및 임야 인근에 위치한 대지로서, 감정가는 2억 6천만 원대입니다. 등기부상 건물 면적은 0㎡이나 실제 건물 존재 가능성이 높고, 지상수목이 포함된 매각 대상입니다. 주변 환경은 조용하고 한적한 농촌 지역이며, 차량 접근성은 보통 수준입니다.

하지만, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재한다는 점입니다. 이 지상권은 낙찰자가 토지를 사용하는 데 상당한 제약을 야기할 수 있으며, 잠재적인 법적 분쟁 및 재산상 손실의 위험을 내포하고 있습니다. 또한, 등기되지 않은 제시외 건물과 공부상 건물 면적과의 차이 역시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 보전관리지역 등 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

따라서 본건은 신중한 접근이 필요하며, 인수되는 지상권의 상세 내용, 건물 및 제시외 건물의 현황, 토지 이용 제한 등을 면밀히 조사하고 법률 전문가의 자문을 거친 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 전원생활 또는 농업 목적

조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 실수요자에게는 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 농경지 인근의 입지는 농업 활동을 고려하는 투자자에게도 적합할 수 있습니다.

8.2. 저평가 가능성 (리스크 감안 시)

인수되는 지상권이라는 큰 리스크가 존재하는 만큼, 경매 과정에서 유찰이 거듭될 경우 일반 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. 그러나 이는 지상권의 구체적인 내용과 낙찰자의 수용 능력에 따라 달라집니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 인수해야 할 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.

감정가는 264,044,000원입니다.

하지만, 낙찰자가 인수해야 하는 지상권이라는 중대한 권리 제한이 존재하며, 등기되지 않은 건물 및 제시외 건물, 토지 이용 제한 등 추가적인 리스크가 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰을 위해서는 감정가를 기준으로 하기보다는 인수되는 지상권으로 인한 토지 이용의 제약 가치와 기타 리스크를 충분히 반영한 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 이러한 특수 물건의 경우, 지상권의 내용에 따라 토지 가치의 상당 부분이 제한될 수 있으므로, 최소 감정가의 50~70% 범위 내에서, 또는 그 이하로 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

다만, 이는 지상권의 존속 기간, 설정 목적, 향후 해결 가능성 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 해당 권리에 대한 심층적인 조사와 법률 전문가의 자문을 거친 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

만약 지상권이 30년 이상 존속하고 건물 철거 또는 매수 청구가 제한적으로만 가능한 상황이라면, 토지의 실질적인 사용 가치가 현저히 낮아지므로 입찰가를 더욱 낮추거나 입찰을 포기하는 것이 현명할 수 있습니다.

따라서 본건의 예상 입찰가는, 인수되는 지상권의 정확한 분석 없이는 특정하기 어려우나, 현 시점에서의 보수적인 접근을 고려할 때 1억 5천만 원 ~ 1억 8천만 원 수준을 초과하지 않는 범위에서 신중하게 검토할 것을 권고합니다. (이는 단순 참고용이며, 법률 검토 후 조정이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.