나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10673 [3] 경상북도 경주시 강동면 안계리 30-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 "안계1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 토지로서 서측하향 완경사지내 자체지반 대체로 평탄하며 "주거용 건부지 등"으로 이용 중입니다. 기호(2): 사다리형 토지로서 서측하향 완경사지내 자체지반 대체로 평탄하며 "주거나지 등" 입니다. 기호(3): 부정형 토지로서 서측하향 완경사지(일부 평탄) 등을 이루며 "도로"입니다. 기호(5): 사다리형 토지로서 서측하향 완경사지내 자체지반 대체로 평탄하며 "주거용 건부지 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 서측으로 폭 약 6~7미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른 비포장도로와 접하고 있습니다.(정확한 도로폭은 지적측량 등이 필요합니다.) 기호(2): 서측으로 폭 약 6~7미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 막다른 포장도로, 동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른 비포장도로와 접하고 있습 니다. 기호(3): 자체가 도로입니다. 기호(5): 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 막다른 포장도로, 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른 비포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (3), (5) 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>,공장설립제한지역(공장설립 제한지역)<수도법> 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 조경수가 다수 식재 되어 있으며, 조경수의 경우에는 일반 거래관행상 토지와 같이 거래되는바, 토지가격에 포함하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 후첨 "건물감정평가 요항표"를 참고하시기 바랍니다. 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가): 경량철골조 판넬지붕(실제: 판넬위 아스팔트슁글지붕 등)단층 건물로서 외벽: 판넬붙임 등 내벽: 판넬붙임, 인테리어 등 바닥: 에폭시, 마루깔기 등 창호: 새시창호 등 입니다. (나): 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물로서 외벽: 스톤코트마감 등 내벽: 몰탈위페인팅마감 등 바닥: 하드너마감 등 창호: 새시창호 등 입니다. (다): 일반목구조 한식골기와지붕 단층 건물로서 외벽: 황토블럭쌓기 등 내벽: 원목노출마감, 인테리어 등 바닥: 타일 등 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

(가): 주택으로 이용 중입니다. (나): 창고 등으로 이용 중입니다. (다): 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

(가,다): 위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(1) 후첨 "지적 및 건물개황도" 등에 표시한 바와 같이 본건 지상에 제시외건물 "㉠~㉣"이 소재 하는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다. (2) 본건 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 조경수 다수가 식재 되어 있는바, 이는 감정평가 제외 하였는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

(가): 공부상 용도는 창고이나 실제 "주택 등"이며, 공부상 지붕은 판넬지붕이나 실제 "판넬 위 아스팔트슁글지붕 등" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물, 태양광설비, 지상수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 30-13에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 경주지원 2025타경10673 (3)

* 소재지: 경상북도 경주시 강동면 안계리 30-13

* 용도: 단독주택 (토지 및 건물)

* 감정가: 375,402,920원 (약 37,540.29만원)

* 토지면적: 971.00㎡ (약 293.73평)

* 건물면적: 157.76㎡ (약 47.73평)

* 건물 제시외면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

* 주의사항: 1. 일괄매각, 2. 제시외 건물, 태양광 설비, 지상 수목 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 강동면 안계리 소재 "안계1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로 상태를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용상태: 기호(1) 및 (5) 토지는 사다리형으로 서측 하향 완경사지 내 자체 지반이 대체로 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 기호(2) 토지는 사다리형으로 주거나지로 이용 중이며, 기호(3) 토지는 부정형으로 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 폭 약 6~7미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 막다른 비포장도로 또는 포장도로와 접하고 있습니다. 정확한 도로 폭 및 이용 현황은 지적 측량이 필요합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지(기호 1, 2, 3, 5)는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 구조 및 이용:

* 건물 (가): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로, 외벽 및 내벽은 판넬 마감 등이며, 주택으로 이용 중입니다. (건축물 표제부상 용도는 창고시설로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 주택으로 확인됨)

* 건물 (나): 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건물로, 스톤코트 마감 등이며, 창고로 이용 중입니다.

* 건물 (다): 일반목구조 한식골기와지붕 단층 건물로, 원목 노출 마감 등이며, 주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 건물 (가) 및 (다)에는 위생설비, 급배수설비, 유류 보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 제시외 물건: 본건 지상에는 제시외 건물(㉠~㉣)이 소재하며, 태양광 설비 및 다수의 조경수가 식재되어 있습니다. 이러한 제시외 건물, 태양광 설비, 지상 수목은 본건 매각에 포함됩니다. (조경수의 경우 감정평가액 산정 시 제외되었으나, 일괄매각 대상에 포함됨)

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김종숙

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-16

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2026-04-09

* 대항력: 있음

* 비고: 김종숙 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 차임이 0원이며, 확정일자 정보가 없어 배당받을 권리에 대한 확인이 제한적입니다. (배당신고일자가 2026년 4월 9일로 되어 있어, 현재 시점 기준으로 배당 절차가 진행 중이거나 예정된 것으로 보입니다.)

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2025년 2월 7일 접수된 구룡포신용협동조합 및 감포신용협동조합의 근저당권 (을7) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없습니다. (물건명세서상 지상권개요 정보 없음)

* 등기부 채권 총액: 약 1,244,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2025년 2월 7일 접수된 구룡포신용협동조합 및 감포신용협동조합의 근저당권 (을7) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없습니다.

* 등기부 채권 총액: 약 1,244,000,000원

* 권리분석 종합: 대항력 있는 임차인 김종숙 씨가 보증금 20,000,000원을 인수해야 합니다. 기타 등기부상의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행 중입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 경주시 강동면 안계리 지역은 농경지와 임야가 많은 전형적인 농촌 지역입니다.

* 인근에 "안계1리 마을회관"이 있어 지역 커뮤니티 시설 접근성은 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의시설은 부족한 편입니다.

* 주요 생활 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 차량 이동을 통해 경주시 중심지 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 상권 형성이 제한적인 지역으로, 투자가치 판단 시 지역 특성을 충분히 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 교육: 인근 지역의 초등학교, 중학교 등은 차량으로 이동해야 할 가능성이 높습니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 편의시설: 기본적인 편의점 등은 존재할 수 있으나, 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 경주시내 등 원거리 이용이 필요합니다.

* 주거환경: 주변이 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김종숙 임차인의 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 취득 비용을 고려해야 합니다.

* 건물 공부와의 차이: 일부 건물(가)의 공부상 용도(창고시설)와 실제 이용 현황(주택)이 달라 추후 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(25.20㎡)과 지상 수목이 포함되나, 이에 대한 명확한 감정가 분리 내역이 없어 관리 및 유지 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 도로 접근성: 막다른 도로 및 비포장도로 접하는 부분이 있어 차량 통행에 불편이 있을 수 있으며, 정확한 도로 폭은 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 경매에 나왔으므로, 해당 물건의 경매 절차 및 다른 공동담보 물건과의 연관성을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 강동면의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택 부지와 건물입니다. 넓은 토지 면적과 두 개의 주택(일부는 용도 불일치) 및 창고 시설을 갖추고 있어 다목적 활용이 가능하나, 상권 및 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 토지 이용 제한 등 일부 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 잠재적 가치를 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (971.00㎡)을 활용한 주택 증축, 개축, 또는 농업 관련 시설 설치 등 토지 활용 가능성이 있습니다.

* 농촌 지역의 특성을 살린 전원주택 또는 주말 주택 등으로 활용 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현재 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 일부 건물(가)의 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이를 해소하고 리모델링을 통해 상품성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 375,402,920원입니다. 대항력 있는 임차인(김종숙)의 보증금 20,000,000원을 낙찰 후 인수해야 한다는 점과, 물건 소재지의 농촌 지역 특성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가의 약 70% ~ 85% 수준으로 판단됩니다.

* 보수적 접근 시: 약 262,000,000원 ~ 300,000,000원

* 적극적 접근 시: 약 300,000,000원 ~ 319,000,000원

상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰가 산정 시에는 추가적인 현장 조사, 법률 자문, 최신 시세 변동 등을 반영하여 최종 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 입찰자들의 참여가 위축될 수 있으므로, 경쟁률 및 최종 낙찰가 추이를 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.