나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1257 [2] 충청남도 공주시 계룡면 중장리 404-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청남도 공주시 계룡면 기산리 소재 '기산저수' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 자연림 및 농경지 등으로 형성된 산림지대이며, 기호(2,3)은 충청남도 공주시 계룡면
중장리 소재 '중장삼거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 농경지 등으로
형성된 국도변 상가지대임.

교통상황

·기호(1) : 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 다소 불편시 됨.
·기호(2) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

·기호(1) : 부정형의 완경사지로서, 현황 '자연림' 및 '일부 분묘'로 이용중이며,
·기호(2) : 부정형의 평지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

·기호(1): 본건 북동측으로 시멘트 포장 도로에 접하며,
·기호(2): 본건 북서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·기호(1):보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
·기호(2):계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육
제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
접도구역<도로법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층 건물로서,
·외벽 : 징크판넬 및 강화유리 마감 등,
·내벽 : 인테리어 마감 등,
·바닥 : 타일 마감 등,
·창호 : 새시창호 등임.

이용상태

현황 '근린생활시설'로 이용중으로서, 복층 구조임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 시스템에어컨 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계는 미상임.

·본건 기호(3) 건물과 연계하여 별지 '사진용지'와 같이 건물의 효용을 높이기 위한 가정용
태양광설비 및 데크 등은 건물에 포함하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2024타경1257 (2)

소재지: 충청남도 공주시 계룡면 중장리 404-4 (신주소: 충청남도 공주시 갑사로 316)

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 446,378,000원

토지 면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물 면적: 128.52㎡ (약 38.87평)

건물 제시외 면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

위치: 본건은 충청남도 공주시 계룡면 중장리에 소재하며, '중장삼거리' 남서측 인근 국도변에 위치함. 주위는 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성된 상가지대임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

도로: 본건 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장 도로에 접함.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)), 접도구역, 하수처리구역임.

3. 권리분석

등기부 현황:

토지 등기부상 총 채권액은 483,212,500원이며, 건물 등기부상 총 채권액은 431,512,500원임.

말소기준권리: 토지 을1 (2018-11-06, 합동새마을금고 근저당), 건물 을1 (2020-07-31, 합동새마을금고 근저당)임.

매각으로 인해 말소되는 권리: 현재 등기된 모든 근저당권 및 가압류는 말소될 것으로 예상됨. (예: 합동새마을금고, 김대현, 김종술 근저당, 이병헌, 중앙토지보상, 충남신용보증재단 가압류 등)

인수되는 권리:

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (내용 없음). 특별히 인수되는 권리는 없어 보이나, 최종 확인 필요.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

별도로 명시된 임차인은 없으나, 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 인수 또는 정산 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요함.

4. 상권분석

물건은 국도변 상가지대에 위치하며, 제2종근린생활시설로 이용 중임.

주변 지역은 농경지 및 자연림과 혼재되어 있어 지역적 특성을 고려해야 함.

인근 관광자원(계룡산, 갑사 등)의 존재는 지역 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

향후 지역 개발 계획 및 상권 변화 가능성을 추가 조사할 필요가 있음.

5. 생활정보

주변 시설:

본 물건은 계룡산국립공원, 갑사, 신원사 등 자연 및 문화 유적지와 인접해 있어 관광객들의 방문이 잦은 지역임.

폐교를 리모델링한 '중장농촌체험휴양마을'(대장이랜드마을)이 인근에 위치하여 농촌 체험 프로그램과 숙박 시설을 제공함. '갑사유스호스텔'도 가까운 거리에 소재함.

혐오시설 및 부정적 요인:

계룡산 입구 인근 중장리 24외에 32년 이상 공사가 중단된 채 방치된 '폐호텔' 구조물이 존재함. 이 건물은 지역 주민들에게 '흉물'로 인식되고 있으며, 철거 및 활용에 대한 논의가 진행 중임.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 감정평가서 상 토지 이용 현황에 '일부 분묘'가 언급되어 있으며, '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있어 토지 이용 및 개발에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인임.

중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차의 복잡성을 야기하고 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있음.

높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액이 감정가를 초과하여, 채권자 간의 복잡한 이해관계 및 권리 행사 가능성이 존재함.

임대관계 미상: 임대관계가 미상이라는 점은 숨겨진 임차인이나 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 계룡면 중장리의 국도변에 위치한 근린생활시설 건물과 토지임.

계획관리지역에 속하여 상업적 개발 가능성을 가지고 있으나, '분묘기지권'이라는 명확하고 큰 법적 제약이 존재하여 활용에 큰 어려움이 예상됨.

다수의 권리 설정 및 높은 채권 총액으로 인해 경매 절차가 복잡할 것으로 보이며, 감정가를 상회하는 채권으로 인해 낙찰 후에도 주의가 필요함.

제시외 건물 포함 일괄 매각 조건이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되나 최종 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

국도변 상가지대에 위치하여 접근성이 양호함.

인근의 계룡산, 갑사 등 주요 관광자원은 잠재적인 수요 증가 요인이 될 수 있음.

높은 채권 총액과 감정가 대비 낮은 낙찰 가능성을 고려할 때, 권리 분석 및 리스크 해소 방안이 명확하다면 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 실제 투자하는 낙찰가 및 명도 관련 제반 비용을 고려하여 산정해야 함.

본건은 '분묘기지권'이라는 명확하고 중대한 권리 제약이 존재하며, 이를 해소하기 위한 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있음.

또한, 채권 총액이 감정가를 상회하는 상황이므로, 낙찰 후에도 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 가능성을 충분히 고려해야 함.

따라서, 투자자는 반드시 현장 방문을 통해 분묘기지권의 실태를 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 관련 리스크를 면밀히 검토해야 함.

이러한 제반 비용과 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.