나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31868 [1] 광주광역시 동구 계림동 578-8 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 '광주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 점포로 구성된 상가주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며 주위에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건내 제2층 203호로서 외벽 : 페인트 및 벽돌마감, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 주택으로 사용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급배수 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭20m 내외의 아스팔트 포장도로에, 남동측으로 폭6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계림동 578-8 :일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2025-05-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

이 사건 매각대상 부동산은 출입문 표시가 되어 있지 않은 상태로, 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주광역시 동구 계림동 578-8 2층203호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 광주지방법원 2026타경31868 (1)입니다.

감정가는 80,000,000원이며, 토지면적은 36.27㎡ (약 10.97평), 건물면적은 52.87㎡ (약 16.00평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 (OOOOOOOOOOO 입니다.

특이사항으로는, 본 매각 대상 부동산은 출입문 표시가 되어 있지 않은 상태로 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정하였으니 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 '광주고등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주택과 점포가 혼합된 상가주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

부정형 평지의 토지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로는 폭 20m 내외, 남동측으로는 폭 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2025년 8월 11일 접수된 주식회사골드론파이낸스대부의 근저당권(채권금액 52,500,000원)입니다.

이 외 2025년 8월 13일 접수된 주식회사노모스파트너스대부의 9번근저당권부채권질권설정, 2026년 6월 16일 접수된 주식회사골드론파이낸스대부의 임의경매개시결정(38,509,589원) 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 이전은 2006년 2월 28일 이승화, 2011년 7월 5일 김두례, 2016년 7월 5일 김빈나 순으로 이루어졌습니다.

임차인 현황은 조사된 바 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상임으로, 점유자가 있을 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 광주 동구 계림동의 상가주택지대에 위치하여 주거 기능과 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

인근에 광주고등학교가 위치해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

건축물 현황상 용도는 다세대주택으로, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

주위는 주택 및 점포로 구성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

건물은 기본적인 위생설비 및 급배수 시설을 갖추고 있습니다.

인근까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 이용도 가능한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로3류 및 중로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(광주고), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당하여 관련 법규의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 출입문 표시가 되어 있지 않아 정확한 위치 파악 및 출입에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상이므로, 현재 점유하고 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 점유자의 권리 주장 여부를 신중히 확인해야 합니다.

건축물의 정확한 신축 연도가 명시되어 있지 않아 노후 정도를 파악하기 어렵습니다.

토지이용계획상 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건물 이용이나 증축, 개축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 동구 계림동에 위치한 본 다세대주택은 일반상업지역과 주택지가 혼합된 곳에 자리하고 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 입지를 지니고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계는 명확하며 매각으로 인해 소멸되는 권리만 존재하여 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 출입문 미표시 및 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정평가액 80,000,000원에 대한 실거래가 분석 결과, 최근 거래 사례들과 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

비교적 안정적인 권리 관계를 바탕으로 하는 임의경매 물건입니다.

광주 동구의 상권 및 주거지 혼합 지역으로, 향후 도시 개발 및 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적대의 물건들이 1㎡당 약 821,000원에서 1,249,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 건물면적 52.87㎡를 기준으로 단순 계산 시, 1㎡당 약 1,000,000원을 적용하면 약 52,870,000원의 시세가 산정됩니다. 감정평가액 80,000,000원은 이러한 최근 실거래가 평균보다 높은 수준입니다. 잠재적 리스크 요인과 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 65,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.