나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31764 [1] 광주광역시 북구 풍향동 600-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 광주광역시 북구 풍향동 소재 "광주교대" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 자루형의 토지로, 주거기타 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 세로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역, 토지구획정리정리사업지구, 전통상업보존구역임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가~마) 시멘트벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로, 외벽 : 적벽돌 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 및 목재창 구조임.

이용상태

공부상 (가) 도서실, (다) 창고, (라) 주택, (마) 유아원이나, 현황은 공실임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31764 (1)

소재지: 광주광역시 북구 풍향동 600-11

용도: 근린시설

감정가: 1,559,006,500원

토지면적: 607.70㎡ (약 183.84평)

건물면적: 474.28㎡ (약 143.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 정비구역, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

입지조건

위치: 광주광역시 북구 풍향동 소재 "광주교대" 서측 인근

주변 환경: 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

토지 형태 및 이용 상태: 평지대내 자루형의 토지로, 주거/기타 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 남서측으로 세로한면에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역임.

3. 권리분석

권리분석

등기부 현황 요약:

토지 등기부: 1947년 최초 소유권 이전 후 협의분할 상속, 매매, 증여 등 여러 차례 소유권 변동이 있었음. 2019년 이성현 근저당권(말소기준권리, 624,000,000원) 및 2025년 광주농업협동조합 근저당권(240,000,000원)이 설정되었으며, 2026년 이성현의 임의경매 개시결정(538,370,479원)으로 이어짐. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 일반적으로 매각으로 소멸됨.

건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 소유권 변동 이력 및 권리 설정 내용을 공유함.

등기부 채권 총액: 864,000,000원

임차인 현황:

* 김규석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2015-05-19, 대항력 있음.

* 조순영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 없음, 대항력 없음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용은 추가 확인 필요)

권리분석 요약:

말소기준권리(2019.09.20. 이성현 근저당권)보다 선순위 권리가 없어, 채권자 이성현의 임의경매로 인한 매각으로 대부분의 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 김규석이 존재하므로, 해당 임차인의 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

상권분석

주변 환경: "광주교대" 인근에 위치하여 주거 밀집 지역 내 근린생활시설의 복합적인 특성을 보입니다.

용도: 근린시설로서 지역 주민을 대상으로 한 상업 활동이 가능한 입지입니다.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어, 상권 형성에 일정 부분 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

주변 시설: "광주교대"가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 예상됩니다. 주거 지역 내 위치하므로 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 정확한 주변 시설(마트, 병원, 학교 등) 및 혐오시설 유무는 별도의 지도 검색을 통해 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김규석은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 관계, 보증금 및 차임의 존재 여부, 인수 대상 여부 등에 대한 철저한 현장 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 있으며, 명확한 사실관계 확인 전까지 잠재적 인수 부담이 있을 수 있습니다.

정비구역 지정: 해당 물건이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 환경 정비 사업 또는 재개발 계획에 따라 부동산의 가치 변동이 있을 수 있습니다. 개발 계획의 내용 및 진행 상황에 대한 면밀한 파악이 요구됩니다.

토지 이용계획상의 제한: 제3종일반주거지역, 상대/절대보호구역, 전통상업보존구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 존재하여 건축 및 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물: 건물 제시외 면적 12.80㎡가 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 현장 확인을 통해 정확한 규모와 용도, 건축법상 위반 여부 등을 파악해야 합니다.

건물 현황: 공부상 용도(도서실, 창고, 주택, 유아원)와 달리 현황은 공실로 조사되었습니다. 실제 건물의 상태, 관리 현황, 유지보수 필요성 등을 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

투자 포인트

위치적 이점: 광주교대 인근의 주거 및 상업 복합 지역으로, 배후 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인해 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 통합적인 부동산 가치 활용 및 개발 계획 수립에 유리합니다.

8. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 풍향동에 위치한 근린시설로서, 주거 밀집 지역 내 상업 시설의 역할을 할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 특히 정비구역 지정은 향후 개발을 통한 가치 상승의 기회가 될 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김규석의 존재(보증금 및 차임 미상)와 다양한 토지 이용계획상의 제한 사항들은 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 제시외 건물을 포함한 일괄 매각 결정은 현장 조사를 통한 정확한 파악을 요구합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 해소하고 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,559,006,500원에서 인수 보증금 0원을 제외하고 산정됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 인수 여부, 정비구역 지정에 따른 개발 계획, 주변 시세, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사와 권리 분석, 시장 동향 분석 결과를 바탕으로 결정되어야 하며, 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.