나이스옥션 법원경매 광주 2026타경4687 [1] 광주광역시 광산구 도산동 1208-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 '송정서초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 철도, 잡종지, 단독주택 등임.

교통상황

본건 동측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

1) : 유사 세로 장방형으로 잡종지임. 2) : 유사 사다리형으로 주거용 건부지임.

인접 도로상태

1) : 지적도상 맹지이나 현황 남서측 세로(불)를 통하여 출입함. 2) : 현황 동측의 세로(불)를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 토지 2) 지적 동측으로 연접하여 협소 토지가 소재(별지 지적도 참조) 하나 광산구청 부동산 지적과(지적팀)에 전화 문의 결과 구체적 지번 및 지목의 확인이 곤란 하다고 답변하였는 바, 본건 평가시에는 그 분분이 현황 골목길임을 감안하여 평가하였으니 지적 현황은 광산구청에 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3-가, -나) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕임.

이용상태

3-가) : 주택(현황 공가)임. 3-나) : 화장실임.

설비내역

3-가) : 위생 및 급수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1. 지적도상 맹지이나 현황 남서측 세로(불)를 통하여 출입함
목록2. 현황 동측의 세로(불)를 통하여 출입함
목록1. 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 소재함
목록1. 지상에 상당량의 건축폐기물이 적치되어 있음
목록2. 지적 동측으로 연접하여 협소 토지가 소재하나 광산구청 지적과(지적팀)에서는 구체적 지번 및 지목의 확인 곤란한 것으로 조사됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 광주지방법원 2026타경4687 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 동곡농업협동조합입니다.

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지는 광주광역시 광산구 도산동 1208-6번지입니다.

토지 면적은 811.00㎡ (약 245.33평)이며, 건물 면적은 70.47㎡ (약 21.32평)입니다. 건물 제시외 면적은 5.60㎡ (약 1.69평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가는 739,360,120원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 '송정서초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 철도, 잡종지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

본 건 동측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.2. 토지 이용 계획

본 토지는 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 6월 12일 접수된 동곡농업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 인수/소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리 및 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 법령에 의해 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 이를 부담해야 합니다. 본건에서는 해당 사항이 명시되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 도산동 내 유사 건물의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

- '이조아트빌' (2003년식, 다세대, 전용면적 89.18㎡): 2025년 3월, 70,000,000원.

- '숲안애빌리지' (2018년식, 연립, 전용면적 84.3361㎡): 2025년 4월, 205,000,000원.

- '숲안애빌리지' (2018년식, 연립, 전용면적 84.3361㎡): 2026년 3월, 295,000,000원.

본 건은 단독주택으로, 대지 면적이 811㎡로 넓어 위 사례들과 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 주변 부동산 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 739,360,120원입니다. 주변 시세 및 물건 고유의 리스크 요인을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 고려해볼 수 있습니다. 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰 시 유찰될 가능성도 있으나, 위험 요인 해소 비용을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 송정서초등학교가 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 것으로 조사됩니다. [cite:search_result_1]

주변 지역은 주거지와 함께 잡종지 등이 혼재되어 있어, 편의시설은 도산동 및 인근 지역의 일반적인 수준을 따를 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본 건은 '송정서초등학교' 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다. [cite:search_result_1]

6. 잠재적 리스크

6.1. 지적도상 맹지 및 현황 도로

지적도상으로는 맹지이나, 현황 남서측 및 동측의 세로(불)를 통해 출입이 이루어지고 있습니다. 이는 향후 도로 관련 문제 발생 가능성을 내포하고 있으므로, 현장 확인 및 인허가 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 적치물

지상에 매각에서 제외되는 컨테이너가 소재하며, 상당량의 건축 폐기물이 적치되어 있습니다. 이는 추후 처리 비용이 발생할 수 있는 요인입니다.

6.3. 인접 토지 문제

지적 동측으로 연접한 협소 토지가 소재하나, 광산구청 지적과에서 구체적 지번 및 지목 확인이 곤란하다는 조사 결과가 있습니다. 이는 향후 경계 분쟁이나 토지 이용 관련 이슈로 발전할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.4. 기타 사항

건물 이용상태는 현황 공가로 조사되었습니다. 임대관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 도산동에 위치한 단독주택으로, 송정서초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 증축 가능성을 시사합니다. 그러나 지적도상 맹지인 점, 현황 출입로 확보 문제, 적치된 건축 폐기물, 그리고 인접 협소 토지의 불명확한 지적 사항 등 해결해야 할 여러 위험 요소가 존재합니다. 이러한 문제점들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 광주광역시 도산동 제2종일반주거지역 내 넓은 대지 면적 (811㎡).

- 송정서초등학교 인근에 위치하여 주거 가치 상승 잠재력 보유.

- 기존 건축물 외에 토지 자체의 가치를 활용한 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 739,360,120원입니다. 제시된 리스크 요인(맹지, 제시외 물건, 인접 토지 문제 등) 및 추가적인 비용 발생 가능성을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 520,000,000원에서 590,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 면밀한 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.