나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31912 [1] 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 운암동 ‘한국폴리텍대학 광주캠퍼스’ 북서측 인근에 위치하는 '수하임아파트 101동' 내 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거지대임.

교통상황

대상 단지(수하임아파트)까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상19층 건물 내 17층 1701호로서, 외벽: 몰탈위페인트 마감, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 새시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트부지임.

인접 도로상태등

서측의 왕복4차로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

운암동 1769 : 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 대상물건의 위치확인은 호별 출입문에 표시된 식별번호에 의하였고 현장조사시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태 등으로 상정하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31912 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 17층1701호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1-지상19층 건물 내 17층 1701호

사용승인일: 2017년 4월 26일

감정가: 209,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

건물면적: 58.01㎡ (약 17.55평) (전용면적)

건물공급면적: 80.71㎡ ~ 82.06㎡ (약 24.41평 ~ 24.82평)

토지/건물일괄매각

1.3. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 한국폴리텍대학 광주캠퍼스 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 한국폴리텍대학 광주캠퍼스, 광주동운초등학교, 광주운암초등학교, 대자초등학교, 운암중학교, 서강중학교, 금호중앙중학교, 광주체육중학교, 서강고등학교, 금호고등학교, 금호중앙여자고등학교, 금파공업고등학교, 서영대학교 등이 인근에 위치합니다.

* 문화/체육시설: 광주예술의전당, 광주미술관, 중외공원(옛 어린이대공원) 등이 인접해 있습니다.

* 기타: 북구청이 관할하며, 서광주IC가 인접하여 광역 교통망 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2017.05.04)

* 근저당권: 우리은행 (65,160,000원, 2017.05.04, 말소기준권리)

* 주택임차권: 안주연 (168,900,000원, 2024.12.27 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (168,900,000원, 2026.06.17)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

우리은행 근저당권 (2017.05.04)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 상기 등기부상 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (안주연)

* 보증금: 168,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-30

* 확정일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 운암동 일대는 주거 단지가 밀집해 있으며, 북문대로를 따라 상업 시설 및 학원가가 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 한국폴리텍대학 등 교육기관이 인접해 있어 젊은층의 유입도 꾸준한 편입니다.

4.2. 상업 시설

아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활용품 구입, 금융, 외식 등 일상생활에 필요한 서비스 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

수하임아파트는 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 86세대 규모의 단지로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다. 도시가스 난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 및 주변 지역에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2017년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 재건축/리모델링 시기 도래 시 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 공실 위험

현재 임대 관계가 불명확하고 내부 확인이 어렵다는 점은 공실 위험 또는 명도 진행 시 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간 소요의 가능성을 내포합니다.

6.3. 권리 관계

모든 권리가 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리에 따른 리스크는 없습니다. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 수하임아파트 17층입니다. 2017년 준공된 아파트로 비교적 신축이며, 주변에 다수의 학교와 관공서, 공원 등 생활 편의 및 교육 환경이 우수합니다. 교통망 또한 편리하여 광역 접근성이 좋습니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 임차인 안주연 씨의 경우 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악이 어려운 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 북구의 주요 생활권에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 신축 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 교육 환경: 다수의 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 한국폴리텍대학 인접: 관련 종사자 및 학생 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 209,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰가를 산정함에 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 수준에서 고려할 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

경매 물건의 특성상 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵지만, 보수적인 관점에서 감정가 대비 85% ~ 95% 수준인 177,650,000원 ~ 198,550,000원을 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서 작성일 기준, 최근 실거래가(2025년 6월 24일, 4층, 202,500,000원)를 참고하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 205,000,000원 사이에서 경쟁력 있게 제시하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.