나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31879 [1] 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밝은 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '경양초등학교' 북동측 인근에 위치하는 수하임아파트 제101동 제2층 내에 소재하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되 어 있는 지역으로서, 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대 중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상19층 건물 중 제2층 제204호(남동향, 계단식)로서,(사용승인일 : 2017.04.26) 외벽 : 모르타르 위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 몰딩, 타일마감 등, 바닥 : 강화마루 및 타일마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 개별난 방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 정도의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-08-01) <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경31879 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 2층204호

용도: 아파트

건물 규모: 사용승인일 2017.04.26, 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 19층 건물 중 2층 204호

면적:

* 토지 면적: 32.50㎡ (약 9.83평) / 토지 지분: 32.5045㎡ (약 9.83평)

* 건물 면적: 58.01㎡ (약 17.55평) / 건물 지분: 58.0093㎡ (약 17.55평)

* 본 물건의 전용면적은 58.01㎡(약 17.55평)이며, 이는 통상적인 84㎡ 타입(약 24평형) 아파트의 전용면적에 해당합니다.

감정가: 203,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 광주광역시 북구 운암동 소재 '경양초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 지역으로서, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2017.05.04 접수, 65,160,000원).

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2017.05.04)

* 근저당: 우리은행 (2017.05.04, 65,160,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 신 (2020.01.22 전입, 2020.01.22 확정, 168,900,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.06.15 접수, 168,900,000원) - 본 경매 사건

* 총 등기부채권액: 234,060,000원 (근저당, 주택임차권, 강제경매 합계)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 신

* 보증금: 168,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-22

* 확정일자: 2020-01-22

* 배당신고일자: 2025-01-31

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 채권자인 주택도시보증공사 관련 임차인입니다.

* 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는권리

* 본건 경매 진행으로 인해 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

* 주변은 아파트 단지 및 소규모 점포들이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대형 상업 시설은 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

4.2. 토지이용계획

* 본건은 제3종일반주거지역에 해당하여 아파트 등 공동주택 건설이 가능한 지역입니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 교육시설: 경양초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 의료/상업시설: 주변에 소규모 점포 및 생활 편의시설이 있으며, 광주 북구 지역의 상업 지구 접근성도 무난합니다.

5.2. 건축물정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로, 2017년 4월 26일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 몰딩, 타일 마감이며, 바닥은 강화마루 및 타일 마감입니다. 창호는 새시창입니다.

* 설비: 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 도시가스보일러에 의한 개별난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적리스크

* 임차인 신 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 배당 순위에 따라 실제 보증금 회수에 변동이 있을 수 있습니다.

* 현재까지 확인된 바에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

6.2. 물건자체리스크

* 2017년 사용승인된 건물로 노후도는 크지 않으나, 내부 컨디션은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 광주 북구 일부 지역에서 도축장 폐기물 처리 시설 관련 악취 민원이 보고된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 조사된 정보로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 수하임아파트 101동 2층 204호로, 2017년에 건축된 신축 아파트입니다. 경양초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들만이 존재하며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 전액 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 전반적으로 법적 리스크 없이 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 노후화로 인한 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 주거 환경과 학군(경양초등학교 인근)을 갖추고 있어 실수요 및 투자 목적 모두 적합합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 매우 적어 취득 후 빠른 명도가 가능합니다.

* 감정가를 기준으로 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 203,000,000원

* 인수되는 권리 및 보증금: 0원

* 산정 근거: 본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 전혀 없습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향, 주변 시세, 물건의 실제 상태, 본인의 투자 목적 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 84㎡ 타입 아파트의 시세는 2억 초반에서 4억 원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 감정가는 2억 3백만 원으로, 시장 상황에 따라 다소 변동성이 있을 수 있습니다.

* 보수적인 접근을 고려하여 감정가 수준에서 시작하거나, 적극적인 투자를 원할 경우 감정가 대비 5~10% 상향하여 2억 1천만 원 ~ 2억 2천 3백만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 파악된 물건의 정확한 상태와 향후 시장 전망을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.