나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10950 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1547 월봉일성아파트 503동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.06.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '나사렛대학교' 서측 인근에 위치하며, 주위에 는 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에는 대중교통시설인 버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물로서, (사용승인일: 1999.05.04.) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트 1세대(방3, 거실겸주방, 욕실, 현관, 발코니3 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, '아파트 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복 4차선 간선도로, 북측 및 남측으로 왕복2차선 아스콘 포장도 로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용4지구), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(나사렛대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(엔젤유치원(상 대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안월봉초등학교(상대정화구역))< 교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(나사렛대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(천안월봉초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 '감정평가액 산출근거 5. 그 밖의 사항 참조'

물건 비고

신청채권자 서울보증보험회사는 한국토지주택공사 임차보증권반환채권 대위변제자임. 2026. 7. 16.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서 제출. 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경10950 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1547 월봉일성아파트 503동 6층601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 6천 8백만원 (168,000,000원)

* 토지면적: 33.09㎡ (약 10.01평)

* 건물면적 (전용): 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물면적 (분양, 추정): 약 80.26㎡ (503동 총면적/해당 동 세대수)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 (서OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '나사렛대학교' 서측 인근에 위치. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 아파트지대. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 단지 동측으로 왕복 4차선 간선도로, 북측 및 남측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용4지구). 중로2류(폭 15m~20m)에 접함. 가축사육제한구역, 나사렛대학교 및 천안월봉초등학교, 엔젤유치원 상대/절대보호구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음 (지상권 개요 없음).

* 말소기준권리: 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (을12, 2018.10.11.)

* 주의사항:

* 신청채권자 서울보증보험회사는 한국토지주택공사(LH)의 임차보증금반환채권을 대위변제한 자임.

* 2026년 7월 16일자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출함.

* 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2018-11-16

* 확정일자: 2018-11-01

* 배당신고일자: 2025-02-17

* 대항력: 없음 (제출된 확약서에 따라 대항력 포기)

* 비고: SGI 인수조건 변경 (특별한 조건 변경 사항이 있음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 임차보증금 인수 의무 없음)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 내역: 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 최근 소유권 이전은 2018년 1월 2일 (매매) 이황재로 이루어졌음.

* 권리 내역:

* 근저당권 (삼성생명보험): 110,000,000원 (말소 예정)

* 주택임차권 (한국토지주택공사): 70,000,000원 (말소 예정)

* 강제경매 (서울보증보험): 73,572,876원 (본 경매 개시 결정)

* 등기부채권 총액: 약 180,000,000원 (말소 기준 권리 이후 채권액 합계)

1.3. 상권분석

* 주위환경: 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역 상권임.

* 생활 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 주변 환경 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 (사용승인일: 1999.05.04.). 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시창호.

* 내부 이용상태: 아파트 1세대 (방3, 거실겸주방, 욕실, 현관, 발코니3 등)로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비 등이 구비되어 있음.

* 단지 정보: 월봉일성아파트는 총 12개동, 765세대의 규모를 갖추고 있으며, 1999년 5월 4일에 사용승인된 단지임. 총 주차대수는 798대임. 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있음.

1.5. 잠재적리스크

* SGI 인수조건 변경: 본 건 경매의 신청 채권자인 서울보증보험(SGI)과 관련하여 '인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있음. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 인수 조건에 영향을 줄 수 있는 요소이므로, 구체적인 내용 확인이 필수적임.

* 임차인 관련 사항: 한국토지주택공사(LH) 임차인이 있으나, 대항력이 없고 보증금반환채권에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하였음. 따라서 임차보증금 인수 부담은 없으나, SGI의 대위변제 관련 확약 내용에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 건축 연도: 1999년 사용승인으로, 약 27년 경과된 아파트임. 일부 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 경매 절차 변동 가능성: 'SGI 인수조건 변경'이라는 문구로 보아, 경매 절차나 조건에 예상치 못한 변동이 발생할 수 있음.

1.6. 종합의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 월봉일성아파트 503동 6층 601호로, 일반적인 아파트 경매 물건으로 볼 수 있으나, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 신청채권자인 서울보증보험이 한국토지주택공사 임차인의 보증금을 대위변제한 상황이며, 임차인은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출하여 임차보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, SGI의 인수조건 변경이라는 문구가 구체적으로 어떤 영향을 미칠지, 그리고 대위변제 및 확약서 내용이 법적으로 완결되었는지 추가적인 확인이 필요합니다. 입지 조건 및 교통 환경은 보통 수준이며, 주변에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 1999년에 준공된 아파트로 연식이 있으나, 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 추가적인 보증금 지급 의무를 지지 않음.

* 적정 감정가: 감정가가 1억 6천 8백만원으로 책정되어 있으며, 최근 실거래가(15,800만원)와 비교 시, 적정 범위 내에서 투자가치가 있을 수 있음.

* 핵심 지역 입지: 천안시 서북구 쌍용동은 주요 도로에 접해 있고 대중교통 이용이 편리한 입지임.

1.8. 예상입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(59.99㎡)의 11층 물건이 2026년 7월 24일에 15,800만원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 16,800만원입니다. 임차보증금 인수 부담이 없고 'SGI 인수조건 변경' 관련 추가 확인 사항이 있으나, 시장 가격을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

종합적인 시장 상황과 본 물건의 특이사항을 고려하여, 예상 입찰가를 15,500만원 ~ 16,500만원 사이로 제안합니다. 보수적으로 접근한다면 15,500만원 이하, 경쟁이 붙는다면 16,500만원 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 (단일 제안): 16,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.