나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2217 [32] 전라남도 광양시 중동 1734 태완노블리안아파트 101동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남동측 인근에 위치한 태완노블리안아파트 제101동 제1층 제101호 외 97개호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 임야 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1) - (16), (18) - (40), (42) - (100) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층건 중 1층 - 26층(세부내역은 감정평가명세표 참조)으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 (1) - (16), (18) - (40), (42) - (100) 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호 (1) - (16), (18) - (40), (42) - (100) 일반적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 151,840원 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2024타경2217 (32)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1734 태완노블리안아파트 101동 19층1903호

용도: 아파트

감정가: 1억 6천 9백만원 (169,000,000원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.63㎡ (약 11.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

아파트 분양면적: 약 115㎡ (약 34.79평) (건축물 표제부 정보 기반 추정)

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 및 임야 등이 소재한 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있어 차량의 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

단지 인근에는 동광양중학교, 광양중앙초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 24일 접수된 우리은행의 임의경매개시결정 (갑6)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김나영

* 보증금: 125,680,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 7월 8일

* 확정일자: 2019년 6월 24일

* 배당신고일자: 2024년 8월 14일

* 대항력: 없음

* 비고:

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사태완 (2011.11.09)

* 근저당권: 우리은행 (2011.11.09, 78,000,000원)

* 소유권이전: 정기산업주식회사 (2017.10.24)

* 주택임차권: 김나영 (2025.03.17 접수, 125,680,000원)

* 임의경매: 우리은행 (2024.05.24 접수, 7,693,052,756원)

등기부채권 총액: 203,680,000원

4. 상권분석

4.1. 주거지대 특성

본 물건은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거지대에 속해 있습니다.

4.2. 생활편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 태완노블리안

* 주소: 전라남도 광양시 중동 1734

* 사용승인일: 2011년 10월 28일

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 249세대

* 최고 층수: 26층, 본건은 19층입니다.

* 주차대수: 총 99대 (아파트 정보 제공 기준) (JSON 데이터에는 총 264대 가능으로 표기됨)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 관리사무소

* 연락처: 061-791-8816

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2024년 6월 19일 현황 조사일 기준으로 미납된 관리비 151,840원이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차에 따라 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 태완노블리안 아파트 19층으로, 비교적 최근에 사용 승인된 아파트입니다. 주변 주거 환경이 양호하고 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 미납 관리비 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 대비 적정 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 주거 선호도 높은 아파트 단지 내 물건입니다.

* 전용면적 84.93㎡ (약 25.69평)의 인기 있는 면적입니다.

* 해당 동(101동)은 19층으로 조망권 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 해당 면적(전용 84.93㎡)은 2025년 11월 15억 5천만원, 2026년 4월 1억 7천 3백만원, 2026년 6월 1억 9천만원에 거래되었습니다. 감정가는 1억 6천 9백만원입니다.

따라서, 최근 최고 실거래가(1억 9천만원)와 감정가(1억 6천 9백만원)를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 7천 5백만원 ~ 1억 9천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. (인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.