나이스옥션 법원경매 전주 2025타경992 [7] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 지하1층엘118호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동 2가 소재 "화정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설등이 소재하는 도시개발사업지구내 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 등 접근이 가능하며 인근에 버스승강장 및 간선도로가 소재하여 교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조.철골철근콘크리트구조.철골조(철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층으로서, 기호(1-가) 지하1층 엘117호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창호 : 샷시창, 기호(2-나) 101동 7층 719호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(3-다) 101동 9층 924호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(4-라) 101동 10층 1031호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(5-마) 101동 10층 1035호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(6-바) 101동 10층 1036호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(7-사) 지하1층 엘118호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(8-아) 1층 147호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창 입니다.

이용상태

기호(1-가, 7-사, 8-아) 판매시설(상점), 기호(2-나) 오피스텔(방2), 기호(3-다) 오피스텔(방1), 기호(4-라 ~ 6-바) 오피스텔(방1, 다락1)으로 현재 공실 상태입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 평탄한 지형의 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지의 북동측, 남동측으로 왕복2차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-03-24), 방화지구(2017-03-24), 지구단위계획구역(2017-03-24), 중로2류(폭 15m∼20m)(2017-03-24)(접합), 중로2류(폭15m∼20m)(2020-12-16)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 기호(4-라 ~ 6-바)는 복층구조입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 전주지방법원 2025타경992 (7)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 지하1층 엘118호

용도: 판매시설

감정가: 665,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.06㎡ (약 3.95평)

토지 지분: 13.06㎡ (약 3.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 42.84㎡ (약 12.96평)

건물 지분: 42.84㎡ (약 12.96평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 로마네시티 현대썬앤빌전주

주요 용도: 판매시설, 업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영화관), 근린생활시설, 운동시설

건축 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 철골조

건물 규모: 지하 4층, 지상 10층

사용승인일: 2021년 7월 16일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동2가에 위치하며, "화정중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 간선도로가 소재하여 교통 사정은 편리한 편입니다. 본 단지의 북동측 및 남동측으로는 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로는 왕복 6차선 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021년 10월 22일 접수된 전북은행의 근저당권 (권리금액: 586,500,000원)입니다.

본 건과 관련하여 등기부채권 총액은 586,500,000원입니다.

3.2. 매각으로 인한 권리 소멸 여부

등기부상 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매 개시 결정 등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 전주시 송천동 상업지역 내 위치하며, 인근에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 도시개발사업지구 내 상가지대로서 유동 인구 및 잠재 고객 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 지하 4층, 지상 10층 규모의 복합 건물로, 판매시설, 업무시설(오피스텔), 문화시설, 근린생활시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다. 본 건(지하1층 엘118호)은 판매시설로 이용 중입니다.

현재 본 건을 포함한 일부 호실은 공실 상태입니다.

4.3. 토지 이용 현황

토지는 장방형으로 평탄한 지형이며, 상업용 건물 부지로 이용 중에 있습니다. 토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 설비 내역

건물에는 기본적인 급배수설비, 위생설비가 갖추어져 있으며, 단지 내에는 승강기 설비 및 소방 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 본 건을 포함한 일부 호실이 공실 상태로, 공실 장기화 시 수익성 저하의 위험이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 진행 시 잠재적인 변수가 될 수 있습니다. (다만, 현황 조사 상 특이사항 없음)

* 건물 규모: 대형 복합상가 건물 내에 위치하므로, 건물 전체의 공실률이나 관리 상태 등도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 물건 및 특수 물건: 제시외 물건이나 특수 물건에 해당하는 사항은 없습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 송천동의 핵심 상권에 위치하며, 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대되는 입지입니다. 편리한 교통망과 잘 갖추어진 편의시설은 장점으로 평가됩니다. 권리 관계 역시 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 반드시 추가적인 임장과 면밀한 분석이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 전주시 송천동의 중심 상업지역에 위치하며, 대단지 아파트 밀집 지역 인접.

* 교통 편의성: 대중교통 및 차량 이용이 편리한 접근성.

* 안정적인 권리 관계: 후순위 권리 모두 소멸 예상으로 안전한 투자 가능성.

* 복합 상가 건물의 장점: 다양한 업종 유치 가능성으로 인한 상권 활성화 잠재력.

9. 예상 입찰가 산정 참고

본 물건의 감정가는 665,000,000원입니다.

등기부상 말소기준권리인 근저당권은 586,500,000원이며, 임의경매 채권액은 2,162,771,957원으로 확인됩니다.

현재 임차인의 보증금 인수분은 없는 것으로 파악되었습니다.

예상 입찰가는 상기 정보와 더불어 실제 현장 조사, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

추가 확인 사항:

주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부를 추가적으로 확인하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.