나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2217 [42] 전라남도 광양시 중동 1734 태완노블리안아파트 102동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남동측 인근에 위치한 태완노블리안아파트 제101동 제1층 제101호 외 97개호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 임야 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 (1) - (16), (18) - (40), (42) - (100) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층건 중 1층 - 26층(세부내역은 감정평가명세표 참조)으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 (1) - (16), (18) - (40), (42) - (100) 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호 (1) - (16), (18) - (40), (42) - (100) 일반적인 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 2,252,580원 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2024타경2217 (42)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지 및 기본사항

소재지: 전라남도 광양시 중동 1734 태완노블리안아파트 102동 2층202호

용도: 아파트

건축년도: 2011년 10월

층수: 2층 (총 26층)

1.2. 2. 면적 정보

토지면적: 38.65㎡ (약 11.69평)

토지지분: 38.65㎡ (약 11.69평)

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9669㎡ (약 25.70평)

아파트 총 단지 전용면적: 21151.5573㎡

1.2. 3. 건물 정보

아파트명: 태완노블리안

총 동수: 3동

총 세대수: 249세대

최고층: 26층, 최저층: 1층

총 주차대수: 264대 (지상 103대, 지하 161대)

사용승인일: 2011년 10월 28일

1.3. 감정평가액

감정가: 156,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남동측 인근에 위치함.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 임야 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

본 건 아파트 단지 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

인근에 노블리안A 버스정류장 등이 소재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사태완 (2011-11-09)

근저당: 우리은행 (2011-11-09, 78,000,000원)

소유권이전: 정기산업주식회사 (2017-10-24)

주택임차권: 이영광 (2022-11-09, 115,290,000원, 전입 2019-11-28, 확정 2019-11-19)

임의경매: 우리은행 (2024-05-24, 7,693,052,756원)

강제경매: 이영광 (2024-06-03)

등기부채권 총액: 193,290,000원 (근저당 78,000,000원 + 임차보증금 115,290,000원)

3.2. 임차인 분석

임차인: 이영광

보증금: 115,290,000원

차임: 20,000원

전입일자: 2019-11-28

확정일자: 2019-11-19

배당신고일자: 2022-11-09

대항력: 없음. 임차인은 강제경매를 신청하였으나, 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리: 근저당 (우리은행, 2011-11-09)

경매로 인해 소멸되는 권리: 소유권보존, 근저당, 소유권이전, 주택임차권, 임의경매, 강제경매. 모든 권리는 말소기준권리 이후 설정되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 없음 (임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 없음).

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항

중복사건, 공동담보

4. 상권분석

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재한 주거지대로 상권은 보통 수준임.

광양시 중동은 광양시내의 중심상권 중 하나로, 홈플러스 광양점이 위치하는 등 상업 시설이 발달해 있음.

본 아파트 단지 인근에는 다수의 마트, 병원, 약국 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활이 편리함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의성이 높음.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있음.

* 전기차 충전기가 지하에 19대 설치되어 있음.

5.2. 교육시설

* "동광양중학교"가 남동측 인근에 위치하며, 도보 통학이 가능함.

* 단지 인근에 광양중앙초등학교, 동광양중학교 등이 소재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

미납된 관리비 2,252,580원이 있음 (2024.06.19. 현황조사일 기준). 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액일 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 인수 여부를 확인해야 함.

6.2. 중복/공동담보

본 건은 중복사건이며, 공동담보로 진행 중임. 이는 추가적인 경매 사건 또는 담보물이 존재할 수 있음을 시사하므로, 관련 법적 절차 및 권리관계를 면밀히 확인해야 함.

6.3. 기타 리스크

본 아파트 단지 주변 지역(황금산단 인근)에서 폐기물처리시설, 돌 파쇄장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반발이 있었던 사례가 있음. 다만, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 유해하다고 판단되는 시설이 주변에 위치한다는 정보는 현재까지 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 태완노블리안 아파트 102동 2층 202호로, 2011년 준공된 신축급 아파트임. 전용면적 84.97㎡ (약 25.70평)으로 실수요자에게 적합한 면적을 갖추고 있으며, 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호함. 권리관계는 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 경매로 인한 소멸 대상 권리가 명확하여 비교적 안전한 물건으로 판단됨. 다만, 미납 관리비와 중복/공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트(2011년 준공)로 주거 가치 높음.

* 전용면적 84.97㎡ (약 25.70평)의 인기 평형대로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 추가 보증금 인수 부담 없음.

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때 시장 가치가 안정적이거나 상승세를 보이고 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 태완노블리안 아파트 85㎡ 타입의 매매 시세는 1.7억 내외이며, 2026년 6월 20층이 1.9억원에 거래된 사례가 있음. 본 물건의 감정가는 156,000,000원임.

최근 실거래가 동향을 고려할 때, 20층 1.9억원, 10층 1.73억원, 19층 1.55억원 등 층별로 시세 차이가 있음을 알 수 있음. 본 건은 2층으로, 19층의 1.55억원 거래가를 기준으로 하되, 층수 차이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 156,000,000원

최근 실거래가 (2층 기준 추정): 약 150,000,000원 ~ 155,000,000원

인수 보증금: 0원

미납 관리비 (인수 가능성 고려): 2,252,580원

2층이라는 점과 미납 관리비 인수 가능성을 감안할 때, 최근 최저가 거래(1.55억원) 수준 또는 그 이하로 입찰가를 설정하는 것이 합리적임. 감정가를 약간 하회하는 선에서 경쟁력을 확보하는 것이 중요함.

예상 입찰가: 153,000,000원

(참고: 153,000,000원 입찰 시, 미납 관리비 인수 시 총 지출액은 약 155,252,580원이 됩니다.)

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