나이스옥션 법원경매 전주 2025타경992 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 9층101동924호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동 2가 소재 "화정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설등이 소재하는 도시개발사업지구내 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 등 접근이 가능하며 인근에 버스승강장 및 간선도로가 소재하여 교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조.철골철근콘크리트구조.철골조(철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층으로서, 기호(1-가) 지하1층 엘117호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창호 : 샷시창, 기호(2-나) 101동 7층 719호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(3-다) 101동 9층 924호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(4-라) 101동 10층 1031호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(5-마) 101동 10층 1035호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(6-바) 101동 10층 1036호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(7-사) 지하1층 엘118호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(8-아) 1층 147호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창 입니다.

이용상태

기호(1-가, 7-사, 8-아) 판매시설(상점), 기호(2-나) 오피스텔(방2), 기호(3-다) 오피스텔(방1), 기호(4-라 ~ 6-바) 오피스텔(방1, 다락1)으로 현재 공실 상태입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 평탄한 지형의 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지의 북동측, 남동측으로 왕복2차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-03-24), 방화지구(2017-03-24), 지구단위계획구역(2017-03-24), 중로2류(폭 15m∼20m)(2017-03-24)(접합), 중로2류(폭15m∼20m)(2020-12-16)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 기호(4-라 ~ 6-바)는 복층구조입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 전주지방법원 2025타경992 (3)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 9층101동924호

건물명: 로마네시티현대썬앤빌전주

용도: 오피스텔

건축연도: 2021년

감정가: 108,000,000원

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

토지지분: 7.82972㎡ (약 2.37평)

건물면적: 22.97㎡ (약 6.95평)

건물지분: 22.97㎡ (약 6.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

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본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동2가에 소재한 로마네시티현대썬앤빌전주 내에 위치하고 있습니다.

주위환경은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.

북서측 인근에 화정중학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 사정은 편리한 편입니다.

단지 북동측 및 남동측으로는 왕복 2차선의 포장도로, 북서측으로는 왕복 6차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

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본건의 말소기준권리는 2021년 10월 22일 접수된 전북은행 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권총액은 866,412,800원이며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 등기부 요약에 '공동담보' 물건정보가 특이사항으로 기재되어 있어, 본 건 외 다른 담보물건과의 연관성을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

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본건이 소재한 로마네시티현대썬앤빌전주는 주상복합 형태로, 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 입점해 있는 건물입니다.

주변은 도시개발사업지구 내 상가지대 및 주거단지로 형성되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

현재 본건은 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 향후 임대 수익 창출 시 공실 기간에 따른 공백을 고려해야 함을 의미합니다.

본건의 용도는 오피스텔(방1)로, 1인 가구 및 소규모 사업 운영에 적합한 형태입니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 교통: 인근 버스승강장 및 간선도로 이용 편리, 차량 접근 용이

* 편의시설: 상가지대 내 위치하여 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용 편리

* 교육시설: 화정중학교 북서측 인근 위치

* 기타: 주위로 아파트 단지 등 주거 밀집 지역 형성

별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으며, 일반적인 상업 및 주거 지역 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 공동담보: 본 건이 공동담보로 묶여 있어, 채무 총액이 높다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 다만, 경매 절차상 낙찰자가 인수하는 부분은 아니므로 실질적 부담은 적을 수 있습니다.

* 현재 공실 상태: 명도 완료 후 임차인 모집 시까지 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 2021년 건축된 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 전주시 덕진구 송천동에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 및 상업시설 접근성을 갖추고 있습니다.

권리분석 상 특별한 인수 부담은 없으나, 공동담보로 묶여 있는 점은 참고해야 합니다.

현재 공실 상태이므로, 임대 수익을 고려하는 투자자라면 공실 해소 방안을 마련해야 합니다.

적절한 가격에 낙찰받을 경우, 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능

* 우수한 입지: 도시개발사업지구 내 상가지대로, 생활 편의시설 접근성이 좋음

* 교통 편리: 대중교통 및 차량 접근성이 양호함

* 낮은 인수 부담: 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계 보유

* 합리적 면적: 1인 가구 또는 소형 사업장에 적합한 전용면적

1.8. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(22.97㎡)의 9층 오피스텔이 2025년 11월 114,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 108,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 다소 낮은 수준입니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 경쟁력 있는 입찰가는 약 105,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 최근 실거래가 대비 소폭 할인된 가격으로, 경매 시장에서의 경쟁 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.