나이스옥션 법원경매 전주 2025타경992 [5] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 10층101동1035호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동 2가 소재 "화정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설등이 소재하는 도시개발사업지구내 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 등 접근이 가능하며 인근에 버스승강장 및 간선도로가 소재하여 교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조.철골철근콘크리트구조.철골조(철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층으로서, 기호(1-가) 지하1층 엘117호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창호 : 샷시창, 기호(2-나) 101동 7층 719호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(3-다) 101동 9층 924호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(4-라) 101동 10층 1031호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(5-마) 101동 10층 1035호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(6-바) 101동 10층 1036호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(7-사) 지하1층 엘118호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(8-아) 1층 147호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창 입니다.

이용상태

기호(1-가, 7-사, 8-아) 판매시설(상점), 기호(2-나) 오피스텔(방2), 기호(3-다) 오피스텔(방1), 기호(4-라 ~ 6-바) 오피스텔(방1, 다락1)으로 현재 공실 상태입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 평탄한 지형의 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지의 북동측, 남동측으로 왕복2차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-03-24), 방화지구(2017-03-24), 지구단위계획구역(2017-03-24), 중로2류(폭 15m∼20m)(2017-03-24)(접합), 중로2류(폭15m∼20m)(2020-12-16)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 기호(4-라 ~ 6-바)는 복층구조입니다.

물건 비고

복층구조임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경992 (5)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 10층101동1035호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 4600만원

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

건물면적: 22.97㎡ (약 6.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건축년도: 2021년

층수: 10층 (총 10층 중)

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 철골조 (건물 전체 기준), 본건은 복층구조임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동 2가 소재 "화정중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장 및 간선도로가 소재하여 교통 사정이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역이며, 중로 2류에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2021년 10월 22일 접수된 전북은행 근저당권(616,400,000원)입니다.

이후 접수된 행복한도시주식회사 근저당권, 박규현 전세권, 전북은행 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원 (제공된 정보 기준)

전입일자: 2024년 05월 07일

확정일자: 정보 없음 (제공된 정보 기준)

배당신고일자: 2025년 12월 19일

대항력: 없음

비고: 임차인 박 은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으나 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 부담

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 상가지대로 형성되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

본건은 로마네시티 현대썬앤빌전주에 위치하며, 전용면적 22.97㎡ (약 6.95평)입니다.

최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 26일 거래: 22.97㎡, 7층, 92,000,000원

- 2025년 11월 07일 거래: 22.97㎡, 9층, 114,000,000원

본건은 10층 복층구조로, 9층 114,000,000원의 실거래가격을 고려할 때 유사하거나 높은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

"화정중학교"가 북서측 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지와 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타

본건은 복층 구조로 되어 있어 공간 활용도가 높습니다.

현재 공실 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실위험

현재 공실 상태이므로, 매각 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실로 인한 공실 위험이 존재합니다.

6.2. 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본건은 전주지방법원에서 진행하는 로마네시티 현대썬앤빌전주 내 오피스텔로, 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 낙찰 후 인수 부담이 없습니다. 복층 구조로 활용도가 높으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 시세 분석에 기반한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 추가 인수 부담이 없습니다.

* 복층 구조로 인한 공간 활용성 증대.

* 전주시 덕진구 송천동 지역의 우수한 입지 조건.

* 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 146,000,000원

최근 실거래가 (22.97㎡, 9층): 114,000,000원

최근 실거래가 (22.97㎡, 7층): 92,000,000원

본건은 10층 복층구조라는 장점을 고려할 때, 9층 실거래가인 114,000,000원을 기준으로 하여 115,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

추천 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.