나이스옥션 법원경매 전주 2025타경992 [6] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 10층101동1036호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동 2가 소재 "화정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설등이 소재하는 도시개발사업지구내 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 등 접근이 가능하며 인근에 버스승강장 및 간선도로가 소재하여 교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조.철골철근콘크리트구조.철골조(철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층으로서, 기호(1-가) 지하1층 엘117호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창호 : 샷시창, 기호(2-나) 101동 7층 719호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(3-다) 101동 9층 924호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(4-라) 101동 10층 1031호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(5-마) 101동 10층 1035호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(6-바) 101동 10층 1036호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(7-사) 지하1층 엘118호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(8-아) 1층 147호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창 입니다.

이용상태

기호(1-가, 7-사, 8-아) 판매시설(상점), 기호(2-나) 오피스텔(방2), 기호(3-다) 오피스텔(방1), 기호(4-라 ~ 6-바) 오피스텔(방1, 다락1)으로 현재 공실 상태입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 평탄한 지형의 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지의 북동측, 남동측으로 왕복2차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-03-24), 방화지구(2017-03-24), 지구단위계획구역(2017-03-24), 중로2류(폭 15m∼20m)(2017-03-24)(접합), 중로2류(폭15m∼20m)(2020-12-16)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 기호(4-라 ~ 6-바)는 복층구조입니다.

물건 비고

복층구조임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경992 (6)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 10층101동1036호

용도: 오피스텔

건축년도: 2021년

건물 규모: 지하 4층, 지상 10층 중 10층

감정가: 146,000,000원

토지 면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

건물 면적 (전용 면적): 22.97㎡ (약 6.95평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 복층 구조임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동2가에 위치하며, "화정중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 도시개발사업지구 내 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장과 간선도로가 소재하여 교통 여건이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 건물 단지는 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로는 왕복 6차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 주거밀집지역 내 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 전북은행 근저당 (접수일자 2021-10-22, 채권최고액 616,400,000원). 본 경매 사건(갑3) 또한 말소 대상입니다.

등기부채권 총액: 약 866,412,800원 (근저당 2건)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김정훈

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없으므로 별도 인수되는 보증금 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.4. 임차인 관련 주의사항

임차인 김정훈은 대항력이 없으나, 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 관련 정보가 미상으로 기재되어 있어, 잠재적인 채무 관계 또는 법적 분쟁의 가능성을 염두에 두고 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건은 현재 공실 상태입니다. 건물은 판매시설, 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 근린생활시설, 운동시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 송천동2가는 아파트 단지와 상업 시설이 조화롭게 배치된 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 급배수, 위생, 승강기, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의 및 교육 시설

본건 북서측 인근에 화정중학교가 위치하고 있으며, 상가지대이므로 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다. (추가적인 대형 편의시설, 병원 등의 정보는 지도 검색 등을 통해 파악할 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채무와 관련된 다른 부동산이 있을 수 있습니다. 채무 총액이 높아 경매가의 상승폭에 따라 낙찰 후 부담이 커질 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 공실 및 임대

현재 공실 상태이며, 향후 임대 시 공실 리스크를 최소화할 수 있는 시장 분석 및 임대 전략이 필요합니다.

6.3. 임차인 정보 불확실성

앞서 언급한 임차인 김정훈의 정보 미상 건은 권리분석상 대항력은 없으나, 예상치 못한 법적 이슈를 야기할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

전주지방법원 2025타경992 (6) 사건의 본건은 신축(2021년) 오피스텔로, 전용면적 22.97㎡의 복층 구조입니다. 편리한 교통 환경과 상업지구 내 입지를 갖추고 있으며, 현재 공실 상태로 즉시 활용이 가능합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 높은 채무 총액과 임차인 정보의 불확실성은 잠재적 리스크로 관리해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 내부 상태 양호 기대

* 복층 구조로 희소성 및 공간 활용도 증대

* 편리한 교통과 배후 수요를 갖춘 상업지구 내 입지

* 현재 공실 상태로 즉시 임대 수익 창출 가능

* 감정가 대비 저렴한 낙찰가 확보 시 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 건물 내 전용면적 22.97㎡의 경우 7층은 9,200만원, 9층은 11,400만원에 거래되었습니다. 본건은 10층 복층 구조로, 9층 거래 사례(11,400만원)를 기준으로 층별 프리미엄을 고려할 때, 현재 시세는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(146,000,000원) 대비 최근 실거래가가 현저히 낮다는 점과 잠재적 리스크 요소를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 118,000,000원 을 기준으로, 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 경쟁 입찰 상황 및 본인의 자금 계획에 맞추어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.