나이스옥션 법원경매 전주 2025타경992 [4] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 10층101동1031호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동 2가 소재 "화정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설등이 소재하는 도시개발사업지구내 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 등 접근이 가능하며 인근에 버스승강장 및 간선도로가 소재하여 교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조.철골철근콘크리트구조.철골조(철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층으로서, 기호(1-가) 지하1층 엘117호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창호 : 샷시창, 기호(2-나) 101동 7층 719호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(3-다) 101동 9층 924호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(4-라) 101동 10층 1031호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(5-마) 101동 10층 1035호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(6-바) 101동 10층 1036호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(7-사) 지하1층 엘118호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(8-아) 1층 147호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창 입니다.

이용상태

기호(1-가, 7-사, 8-아) 판매시설(상점), 기호(2-나) 오피스텔(방2), 기호(3-다) 오피스텔(방1), 기호(4-라 ~ 6-바) 오피스텔(방1, 다락1)으로 현재 공실 상태입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 평탄한 지형의 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지의 북동측, 남동측으로 왕복2차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-03-24), 방화지구(2017-03-24), 지구단위계획구역(2017-03-24), 중로2류(폭 15m∼20m)(2017-03-24)(접합), 중로2류(폭15m∼20m)(2020-12-16)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 기호(4-라 ~ 6-바)는 복층구조입니다.

물건 비고

복층구조임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전주지방법원 2025타경992 (4) 사건과 관련된 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본사항

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경992 (4)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 10층101동1031호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 146,000,000원

* 토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

* 토지지분: 7.82972㎡ (약 2.37평)

* 건물면적: 22.97㎡ (약 6.95평)

* 건물지분: 22.97㎡ (약 6.95평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건

* 건축물 사용승인일: 2021년 7월 16일

1.2. 입지조건

* 위치: 전북 전주시 덕진구 송천동2가에 위치하며, 화정중학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 본건은 도시개발사업지구 내 상가지대로, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물: 로마네시티현대썬앤빌전주 101동 10층 1031호에 해당하며, 총 10층 건물의 일부입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 22일 접수된 전북은행 근저당권(채권최고액 616,400,000원)입니다.

* 매각 후 소멸: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을2 근저당, 갑3 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 660,000원

* 전입일자: 2026년 1월 5일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2026년 1월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원에 대해 배당을 받을 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 전주시 덕진구 송천동2가의 도시개발사업지구 내에 위치하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 건물 구성: 해당 건물은 판매시설, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 문화및집회시설(영화관), 운동시설 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다.

* 배후 수요: 주변 아파트단지 및 상가 밀집 지역으로, 오피스텔로서의 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 건물 규모: 총 716호실 규모의 대형 오피스텔 단지입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 교육 시설로는 화정중학교가 인근에 있으며, 생활 편의시설 및 상업 시설 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 상가 지역이 혼합된 지역으로, 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 인근에 버스 승강장 및 주요 간선도로가 있어 시내외 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 복층 구조: 본 물건은 복층 구조로 되어 있어 공간 활용도가 높다는 장점이 있으나, 일부 사용자에게는 호불호가 갈릴 수 있으며, 냉난방 효율이나 관리 측면에서 일반 구조보다 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동 및 금리 변화 등에 따라 시세가 변동될 수 있는 위험이 존재합니다.

* 건물 관리: 2021년 준공으로 비교적 신축이지만, 장기적으로는 건물 유지보수 및 설비 교체 등에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 주변 정보 검색 결과, 본 물건의 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 송천동의 로마네시티현대썬앤빌전주 내에 위치한 오피스텔로, 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 우수한 교통 접근성과 주변 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 복층 구조는 공간 활용도를 높여주는 장점이며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 현재 공실 상태이나, 주변 배후 수요를 고려할 때 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상되며, 최근 트렌드를 반영한 구조 및 설비 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

* 탁월한 입지: 도시개발사업지구 내 상가지대에 위치하여 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 뛰어나 임차인 확보에 유리합니다.

* 복층 구조의 희소성: 동일 면적 대비 공간 활용성을 높여주는 복층 구조는 수요자들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 전용면적(22.97㎡)의 7층 오피스텔이 2025년 12월 26일 92,000,000원에 거래되었으며, 9층 오피스텔은 2025년 11월 7일 114,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 10층에 위치하며 복층 구조라는 점에서 9층 거래 사례보다 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 감정평가액은 146,000,000원이나, 시장 상황과 유사 면적/층수 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 약 135,000,000원에서 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 투자 목적 및 경매 진행 상황에 따라 적정 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.