나이스옥션 법원경매 전주 2025타경992 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 7층101동719호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동 2가 소재 "화정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설등이 소재하는 도시개발사업지구내 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 등 접근이 가능하며 인근에 버스승강장 및 간선도로가 소재하여 교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조.철골철근콘크리트구조.철골조(철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층으로서, 기호(1-가) 지하1층 엘117호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창호 : 샷시창, 기호(2-나) 101동 7층 719호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(3-다) 101동 9층 924호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(4-라) 101동 10층 1031호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(5-마) 101동 10층 1035호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(6-바) 101동 10층 1036호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(7-사) 지하1층 엘118호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(8-아) 1층 147호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창 입니다.

이용상태

기호(1-가, 7-사, 8-아) 판매시설(상점), 기호(2-나) 오피스텔(방2), 기호(3-다) 오피스텔(방1), 기호(4-라 ~ 6-바) 오피스텔(방1, 다락1)으로 현재 공실 상태입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 평탄한 지형의 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지의 북동측, 남동측으로 왕복2차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-03-24), 방화지구(2017-03-24), 지구단위계획구역(2017-03-24), 중로2류(폭 15m∼20m)(2017-03-24)(접합), 중로2류(폭15m∼20m)(2020-12-16)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 기호(4-라 ~ 6-바)는 복층구조입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경992 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 7층101동719호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 58,000,000원

토지 면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

건물 면적: 33.51㎡ (약 10.14평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건물 정보:

* 건물명: 로마네시티 현대썬앤빌전주

* 주용도: 판매시설, 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 근린생활시설, 운동시설 등

* 준공일: 2021년 07월 15일

* 총 층수: 지하 4층, 지상 10층

* 건물 면적 (구분건물): 33.51㎡ (약 10.14평)

* 주차 가능 대수: 770대 (세대당 약 1.9대)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동2가에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 도시개발사업지구 내 상가지대입니다. 화정중학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 환경은 편리한 편입니다.

* 도로 상황:

본 단지는 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선, 북서측으로는 왕복 6차선의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 22일 접수된 전북은행 근저당(을1)입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 채권 총액:

등기부 채권 총액은 866,412,800원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 대항력: 없음

* 특이사항: 위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 파악된 내용이나, 추후 변동 가능성 및 미납 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

본 건물은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 상가지대에 위치하고 있습니다.

* 건물 구조 및 용도:

철근콘크리트 구조의 지상 10층, 지하 4층 건물로, 본건은 101동 7층 719호에 위치한 오피스텔(방2개)입니다.

* 이용 상태:

현재 본 건은 공실 상태입니다.

* 편의 및 부대시설:

급배수, 위생, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있으며, 단지 내 주차 시설이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

아파트 단지가 인접해 있으며, 상가지대 특성상 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통:

버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 건물 연식:

2021년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험:

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

* 공동담보 물건:

본 건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 채무의 전반적인 흐름 및 다른 담보 물건의 처리 여부에 따라 경매 진행에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역:

해당 지역이 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 용도의 본건에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건 로마네시티 현대썬앤빌전주는 2021년 신축된 오피스텔로, 전주시 덕진구 송천동의 입지 조건 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 현재 공실 상태이며 공동담보 물건이라는 점은 유의할 필요가 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 대비 시세는 안정적으로 형성되어 있거나 상승 추세를 보이고 있습니다. 감정가 및 시세 분석을 토대로 적정 입찰가 산정 시, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이하며, 최신 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 교통망이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 에코시티 개발 및 주변 지역의 발전 가능성으로 인한 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 7~9평)의 거래가는 9,200만원에서 12,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 전용 면적은 33.51㎡(약 10.14평)으로, 면적이 더 큰 점을 고려할 때, 평당 단가를 적용하면 1억 3,000만원대 후반에서 1억 4,000만원대 초반의 시세 형성이 가능합니다.

* 2025년 11월 7일 거래 (22.97㎡, 9층): 11,400만원 (약 496.3만원/㎡)

* 2025년 11월 21일 거래 (29.1㎡, 8층): 12,000만원 (약 412.4만원/㎡)

* 2025년 12월 26일 거래 (22.97㎡, 7층): 9,200만원 (약 400.5만원/㎡)

본 건(33.51㎡)에 면적 대비 시세(약 410~430만원/㎡)를 적용하면 약 1억 3,700만원 ~ 1억 4,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 1억 4,000만원

* 본 예상 입찰가는 현재 시세와 감정가, 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정한 가격이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.9. 주변 혐오시설 조사 결과

* 조사 결과:

주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등)의 존재 여부를 조사하였으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 전주리싸이클링타운(음식물 쓰레기 처리 시설)이 전주 외곽 지역에 위치하고 있으나, 본건과는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.