나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31802 [2] 전북특별자치도 김제시 백구면 마산리 466-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 전북특별자치도 김제시 백구면 영상리 소재 "영천마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 기호(2) 본건은 전북특별자치도 김제시 백구면 마산리 소재 "마전마을" 내에 위치하며, 주위는 주택 및 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 영상4길(기호1), 마산길(기호2)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 사다리형의 토지로서, 인접지와 고저차가 있으나 본건 자체는 평탄하며, "전(묵전)"으로 이용 중입니다. 기호(2) 사다리형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄하며, "대(주거용 건물용지)"로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 북서측으로 노폭 약 6M, 남측으로 노폭 약 3M의 도로와 접합니다. 기호(2) 북측 및 동측으로 노폭 약 3~4M의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형), 가축사육제한구역(2023-12-21) (일부 제한지역 모든축종 제한)입니다. 기호(2) 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한) 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1,2)에 별첨 "사진"과 같이 제시외수목이 소재하며, 기호(2)에 타인소유의 제시외건물 (일반건축물대장상 소유자: 주영일, 배용운, 등기사항전부증명서상 미등기)이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 토지 기호(2)의 의뢰목록상 지목은 "대"이나, 현황 일부 "도로"로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지 기호(1)의 일부는 별첨 "지적 및 건물개황도·사진"과 같이 타인이 점유중입니다.

물건 비고

1. 지상에 타인소유의 제시외 건물(타인 소유 일반건축물대장 존재- 미등기상태임)-매각제외
1. 타인 건물 소재로 토지가 소유권행사를 제한받는 경우 감정평가액은 24,013,000원이며, 이를 최저매각가격으로 정함
1. 토지만 매각
1. 일부는 '도로'로 이용중임
1. 지상 소재 수목(감나무 등) 매각 포함(토지 가액에 포함하여 평가됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31802 (2)

소재지: 전북특별자치도 김제시 백구면 마산리 466-3

토지면적: 407.00㎡ (약 123평)

용도: 대지 (전 일부 포함)

감정가: 34,188,000원

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 전북특별자치도 김제시 백구면 "마전마을" 내에 위치하며, 주위에는 주택 및 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다. (감정평가서 요약)

주변 환경: "영천마을" 동측 인근에도 일부 포함되어 있으며, 주택, 공장, 농경지가 혼재하는 지역입니다. (감정평가서 요약)

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 마산길(지방도로)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다. (감정평가서 요약)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 5월 20일 접수된 심계순의 가압류 (전주지방법원 2013카단1841)입니다. (등기부 요약)

총 채권액: 92,000,000원입니다. (등기부 요약)

낙찰로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰로 소멸됩니다. (물건명세서)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. (물건명세서)

임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. (임차인 현황, 기타 참고사항)

특이사항: 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 지상에 타인 소유의 미등기 제시외 건물이 소재하며, 이로 인해 토지의 소유권 행사가 제한될 가능성이 있습니다. (특이사항, 주의사항, 물건명세서)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 김제시 백구면의 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포나 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

잠재적 활용: 해당 토지의 용도가 '대지(주거용 건물용지)'로 지정된 부분이 있어, 향후 주택 신축 또는 기존 주택 개량 등의 용도로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 일부가 '도로'로 이용 중이고 타인 소유 건물이 소재하는 점은 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 지역은 농경지와 주택이 혼재되어 있어, 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 마트, 농협 등이 있을 것으로 추정됩니다. 구체적인 편의시설 현황은 직접 확인이 필요합니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 존재할 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다. (감정평가서 요약에서 '영천마을', '마전마을' 언급)

의료시설: 종합병원급의 대형 의료시설보다는 지역 내 의원급 의료기관이 위치할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

타인 소유 건물 존재: 지상에 타인 소유의 미등기 건물이 존재하여, 토지 사용에 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 법정지상권 성립 여부와 관련하여 복잡성을 야기할 수 있으며, 감정평가액이 24,013,000원으로 조정된 원인이기도 합니다. (주의사항, 감정평가서 요약)

토지 일부 도로 이용: 토지의 일부가 '도로'로 이용되고 있어, 해당 부분에 대한 소유권 행사 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다. (주의사항, 공부와의 차이)

법정지상권 성립 불분명: 타인 소유 건물이 존재하나 매각 대상에서 제외되었고, 해당 건물의 법적 지위에 따라 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다. (특이사항, 물건명세서)

제시외 수목: 감나무 등 수목이 매각에 포함되어 있으나, 이를 수확하거나 관리하는 데 있어 인접 토지 소유주와의 관계 등이 고려될 수 있습니다. (주의사항)

점유 가능성: 기호(1) 토지의 일부가 타인에 의해 점유 중이라는 언급이 있습니다. (기타 참고사항)

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행하는 부동산 강제 경매 물건으로, 토지만 매각 대상입니다. 토지는 일부 대지 및 일부 전으로 이용되고 있으며, 주변에 주택, 농경지 등이 혼재된 지역에 속합니다.

가장 큰 특징은 지상에 타인 소유의 미등기 건물이 존재하고, 토지의 일부가 도로로 이용되고 있다는 점입니다. 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 토지 사용에 대한 제약 가능성이 높아 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

감정가는 34,188,000원이지만, 권리 제약으로 인해 실질적 가치는 24,013,000원 수준으로 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

토지 가치 상승 잠재력: 김제시 백구면은 지역 개발 가능성이 있는 곳으로, 향후 지가 상승 또는 용도 변경 시 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

경매 특성 활용: 적절한 권리 분석과 현장 답사를 통해 타 물건 대비 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

낮은 초기 투자 비용: 감정가 및 잠재적 리스크를 고려할 때, 다른 부동산 경매 물건에 비해 초기 투자 비용이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 34,188,000원

제한적 사용 시 감정가: 24,013,000원

권리 인수 보증금: 0원

본 물건은 법정지상권 불분명, 타인 건물 존재, 토지 일부 도로 이용 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크를 감안한 보수적인 접근으로, 제한적 사용 시 감정가인 24,013,000원 이하에서, 잠재적 가치를 고려하여 20,000,000원 ~ 25,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.