나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31802 [2] 전북특별자치도 김제시 백구면 마산리 466-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 전북특별자치도 김제시 백구면 영상리 소재 "영천마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 기호(2) 본건은 전북특별자치도 김제시 백구면 마산리 소재 "마전마을" 내에 위치하며, 주위는 주택 및 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 영상4길(기호1), 마산길(기호2)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 사다리형의 토지로서, 인접지와 고저차가 있으나 본건 자체는 평탄하며, "전(묵전)"으로 이용 중입니다. 기호(2) 사다리형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄하며, "대(주거용 건물용지)"로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 북서측으로 노폭 약 6M, 남측으로 노폭 약 3M의 도로와 접합니다. 기호(2) 북측 및 동측으로 노폭 약 3~4M의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형), 가축사육제한구역(2023-12-21) (일부 제한지역 모든축종 제한)입니다. 기호(2) 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한) 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1,2)에 별첨 "사진"과 같이 제시외수목이 소재하며, 기호(2)에 타인소유의 제시외건물 (일반건축물대장상 소유자: 주영일, 배용운, 등기사항전부증명서상 미등기)이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 토지 기호(2)의 의뢰목록상 지목은 "대"이나, 현황 일부 "도로"로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지 기호(1)의 일부는 별첨 "지적 및 건물개황도·사진"과 같이 타인이 점유중입니다.

물건 비고

1. 지상에 타인소유의 제시외 건물(타인 소유 일반건축물대장 존재- 미등기상태임)-매각제외
1. 타인 건물 소재로 토지가 소유권행사를 제한받는 경우 감정평가액은 24,013,000원임
1. 일부는 '도로'로 이용중임
1. 지상 소재 수목(감나무 등) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31802 (2)

소재지: 전북특별자치도 김제시 백구면 마산리 466-3

토지면적: 407.00㎡ (약 123평)

용도: 대지 (전 일부 포함)

감정가: 34,188,000원

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 전북특별자치도 김제시 백구면 "마전마을" 내에 위치하며, 주위에는 주택 및 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다. (감정평가서 요약)

주변 환경: "영천마을" 동측 인근에도 일부 포함되어 있으며, 주택, 공장, 농경지가 혼재하는 지역입니다. (감정평가서 요약)

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 마산길(지방도로)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다. (감정평가서 요약)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 5월 20일 접수된 심계순의 가압류 (전주지방법원 2013카단1841)입니다. (등기부 요약)

총 채권액: 92,000,000원입니다. (등기부 요약)

낙찰로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰로 소멸됩니다. (물건명세서)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. (물건명세서)

임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. (임차인 현황, 기타 참고사항)

특이사항: 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 지상에 타인 소유의 미등기 제시외 건물이 소재하며, 이로 인해 토지의 소유권 행사가 제한될 가능성이 있습니다. (특이사항, 주의사항, 물건명세서)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 김제시 백구면의 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포나 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

잠재적 활용: 해당 토지의 용도가 '대지(주거용 건물용지)'로 지정된 부분이 있어, 향후 주택 신축 또는 기존 주택 개량 등의 용도로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 일부가 '도로'로 이용 중이고 타인 소유 건물이 소재하는 점은 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 지역은 농경지와 주택이 혼재되어 있어, 대규모 편의시설보다는 지역 내 소규모 마트, 농협 등이 있을 것으로 추정됩니다. 구체적인 편의시설 현황은 직접 확인이 필요합니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 존재할 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다. (감정평가서 요약에서 '영천마을', '마전마을' 언급)

의료시설: 종합병원급의 대형 의료시설보다는 지역 내 의원급 의료기관이 위치할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

타인 소유 건물 존재: 지상에 타인 소유의 미등기 건물이 존재하여, 토지 사용에 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 법정지상권 성립 여부와 관련하여 복잡성을 야기할 수 있으며, 감정평가액이 24,013,000원으로 조정된 원인이기도 합니다. (주의사항, 감정평가서 요약)

토지 일부 도로 이용: 토지의 일부가 '도로'로 이용되고 있어, 해당 부분에 대한 소유권 행사 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다. (주의사항, 공부와의 차이)

법정지상권 성립 불분명: 타인 소유 건물이 존재하나 매각 대상에서 제외되었고, 해당 건물의 법적 지위에 따라 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다. (특이사항, 물건명세서)

제시외 수목: 감나무 등 수목이 매각에 포함되어 있으나, 이를 수확하거나 관리하는 데 있어 인접 토지 소유주와의 관계 등이 고려될 수 있습니다. (주의사항)

점유 가능성: 기호(1) 토지의 일부가 타인에 의해 점유 중이라는 언급이 있습니다. (기타 참고사항)

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행하는 부동산 강제 경매 물건으로, 토지만 매각 대상입니다. 토지는 일부 대지 및 일부 전으로 이용되고 있으며, 주변에 주택, 농경지 등이 혼재된 지역에 속합니다.

가장 큰 특징은 지상에 타인 소유의 미등기 건물이 존재하고, 토지의 일부가 도로로 이용되고 있다는 점입니다. 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 토지 사용에 대한 제약 가능성이 높아 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

감정가는 34,188,000원이지만, 권리 제약으로 인해 실질적 가치는 24,013,000원 수준으로 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

토지 가치 상승 잠재력: 김제시 백구면은 지역 개발 가능성이 있는 곳으로, 향후 지가 상승 또는 용도 변경 시 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

경매 특성 활용: 적절한 권리 분석과 현장 답사를 통해 타 물건 대비 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

낮은 초기 투자 비용: 감정가 및 잠재적 리스크를 고려할 때, 다른 부동산 경매 물건에 비해 초기 투자 비용이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 34,188,000원

제한적 사용 시 감정가: 24,013,000원

권리 인수 보증금: 0원

본 물건은 법정지상권 불분명, 타인 건물 존재, 토지 일부 도로 이용 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 따라서, 이러한 리스크를 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

리스크를 감안한 보수적인 접근으로, 제한적 사용 시 감정가인 24,013,000원 이하에서, 잠재적 가치를 고려하여 20,000,000원 ~ 25,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.