나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52094 [6] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 723-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 소재 "일정마을" 북서측 및 남측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지 및 주택 등이 소재하는 해안농경지대, 마을주변 산림지대 및 순수농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 교통시설과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 답(경작하지 않음)으로 이용중임. 기호2 : 부정형의 토지로서, 분묘지로 이용중임. 기호3, 8 : 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호4 : 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호5 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호6 : 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임. 기호7 : 사다리형의 토지로서, 전(일부 수목이 식재됨)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1, 5 : 맹지임. 기호2, 3 : 지적상 서측으로 소폭의 농로에 접하고 있음. 기호4 ; 지적상 동측으로 세로에 접하고 있으나, 기호6 주택부지을 통하여 출입함. 기호6 : 남서측 및 동측으로 세로에 접하고 있음. 기호7 : 동측 및 북서측으로 세로에 접하고 있음. 기호8 : 지적상 동측으로 소폭의 농로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 4, 6 ~ 8 : 계획관리지역(2012-09-15), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말, 젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호5 : 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호2 : 연고 미상의 분묘가 수기 소재하고, 소유자 미상의 조경용 제시외 수목 (향나무)이 식재되어 있으며, 조적조 판넬지붕 단층 창고가 소재함. 기호6 : 조적조 기와형강판지붕 단층 주택 등이 소재함. 기호7 : 소유자 미상의 제시외 수목(블루엔젤)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호2 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현 분묘지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

수목 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52094 (6)

소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 723-1

용도: 전 (필지별 이용 현황 상이)

감정가: 63,832,800원

토지면적: 1872.60㎡ (약 566.4평)

건물면적: 0.00㎡ (단, 제시외 건물 존재)

매각대상: 토지매각 (일부 제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 "일정마을" 북서측 및 남측 근거리에 위치함.

* 주위는 전, 답 등 농경지 및 주택이 소재하는 해안농경지대, 마을 주변 산림지대 및 순수 농촌지대임.

교통상황:

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

도로상태:

* 기호1, 5: 맹지임.

* 기호2, 3: 소폭 농로에 접함.

* 기호4: 세로에 접하나 기호6 주택 부지를 통하여 출입.

* 기호6: 남서측 및 동측 세로에 접함.

* 기호7: 동측 및 북서측 세로에 접함.

* 기호8: 소폭 농로 및 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역 (기호1~4, 6~8)

* 농림지역 (기호5)

* 가축사육제한구역 (200m 또는 500m)

* 임업용산지 (기호5)

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (모든 권리 말소 예정)

말소기준권리: 을5 근저당 (2023-12-15, 거금도농업협동조합, 78,000,000원)

기타 권리 내역:

* 갑1: 공유자전원의지분전부이전 (1980-04-17)

* 갑2: 가압류 (2025-08-28, 서울보증보험주식회사, 50,729,370원)

* 갑3: 가압류 (2025-09-11, 국민은행, 74,165,917원)

* 갑4: 강제경매 (2025-09-26, 주식회사동광계전)

* 갑5: 가압류 (2025-10-20, 중소기업은행, 164,920,599원)

* 갑6: 압류 (2025-10-24, 안양세무서장)

등기부채권 총액: 367,815,886원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 특이사항은 없으나, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우 별도 확인 필요

4. 상권분석

본건은 농경지 및 주택이 주를 이루는 순수 농촌 지역으로, 별도의 상업 활동이 활발한 상권은 형성되어 있지 않음.

주변 편의시설 및 생활 인프라는 지역 특성상 제한적일 것으로 예상됨.

조사된 바에 따르면, 본 물건의 주변에 별도의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 등)은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

주변 환경: 농촌 마을 및 농경지, 산림이 혼재된 지역임.

교통: 차량 이용은 가능하나 대중교통 접근성은 떨어짐.

편의시설: 지역 내 편의시설은 제한적일 수 있으며, 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 지역 이용이 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수:

* 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있음.

* 매각결정기일까지 제출 기한이 있으므로 사전에 발급 가능 여부를 면밀히 확인해야 함.

분묘기지권:

* 토지 기호2는 분묘지로 이용 중이며, 연고 미상의 분묘가 다수 소재함.

* 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 활용에 제약이 발생할 수 있음.

맹지 존재:

* 토지 기호1, 5는 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로 건축 등 토지 활용 시 맹지 해소 방안이 필요함.

제시외 건물 및 수목:

* 단층 창고, 단층 주택, 수목(향나무, 블루엔젤 등)이 소재하며 매각에 포함됨.

* 이들 건물의 현황 및 법적 문제는 사전에 파악해야 함. (특히 주택의 경우 건축물대장 등 확인 필요)

토지 이용 현황:

* 필지별로 답(경작 안 함), 분묘지, 전, 자연림, 주택 부지 등 다양한 용도로 이용 중이어서 일체적인 활용에 어려움이 있을 수 있음.

가축사육제한:

* 계획관리지역 및 농림지역에 걸쳐 있으며, 가축 사육 제한 구역에 해당하여 축산업 관련 사업 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 고흥군 소재의 넓은 면적의 농림지 및 전으로, 순수 농촌 지역에 위치하고 있음.

매각 대상 토지 면적은 상당하나, 농지취득자격증명 발급의 어려움, 다수의 분묘 존재, 일부 맹지, 복합적인 토지 이용 현황 등 다소 까다로운 조건들을 안고 있음.

채권 총액이 감정가를 초과하고 있어 권리상 문제는 없어 보이나, 실제 낙찰은 해당 지역의 농지 가치 및 개발 가능성, 그리고 위에 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정될 것으로 판단됨.

다수의 권리 관계(압류, 가압류, 강제경매)가 있으나 모두 말소 예정임.

8. 투자 포인트

광활한 토지 면적: 1872.60㎡ (약 566.4평)의 넓은 면적을 활용한 다양한 사업 가능성 (단, 규제 확인 필수).

농업적 활용 잠재력: 농지로서의 기본적인 잠재력 보유 (농지취득자격증명 발급 시).

저평가 가능성: 입지, 권리 관계, 현황 등으로 인해 시세 대비 저평가될 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 63,832,800원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차 난이도.

* 분묘 이장 비용 및 분묘기지권 관련 법적 검토 비용.

* 맹지 해소 및 토지 활용을 위한 추가 개발 비용.

* 현지 농지 시세 및 향후 발전 가능성.

* 인근 부동산 시장 동향.

채권 총액이 감정가보다 현저히 높아 경매가 취하될 가능성은 낮음.

본 물건은 위에 열거된 잠재적 리스크로 인해 입찰 참여자가 제한적일 수 있으며, 따라서 감정가 이하 또는 소폭 상승한 수준에서의 낙찰 가능성이 존재함.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 지역 전문가 상담, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 사전 확인이 필수적임. (구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 분석이 필요하여 생략함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.