나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52094 [5] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 산213 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 소재 "일정마을" 북서측 및 남측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지 및 주택 등이 소재하는 해안농경지대, 마을주변 산림지대 및 순수농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 교통시설과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 답(경작하지 않음)으로 이용중임. 기호2 : 부정형의 토지로서, 분묘지로 이용중임. 기호3, 8 : 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호4 : 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호5 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호6 : 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임. 기호7 : 사다리형의 토지로서, 전(일부 수목이 식재됨)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1, 5 : 맹지임. 기호2, 3 : 지적상 서측으로 소폭의 농로에 접하고 있음. 기호4 ; 지적상 동측으로 세로에 접하고 있으나, 기호6 주택부지을 통하여 출입함. 기호6 : 남서측 및 동측으로 세로에 접하고 있음. 기호7 : 동측 및 북서측으로 세로에 접하고 있음. 기호8 : 지적상 동측으로 소폭의 농로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 4, 6 ~ 8 : 계획관리지역(2012-09-15), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말, 젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호5 : 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호2 : 연고 미상의 분묘가 수기 소재하고, 소유자 미상의 조경용 제시외 수목 (향나무)이 식재되어 있으며, 조적조 판넬지붕 단층 창고가 소재함. 기호6 : 조적조 기와형강판지붕 단층 주택 등이 소재함. 기호7 : 소유자 미상의 제시외 수목(블루엔젤)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호2 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현 분묘지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52094 (5)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사동광계전

감정가: 18,765,200 원

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 산213

용도: 임야

토지 면적: 4,364.00㎡ (약 1,319.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 소재 "일정마을" 북서측 및 남측 근거리에 위치합니다. 주위는 전, 답 등 농경지 및 주택 등이 소재하는 해안농경지대, 마을주변 산림지대 및 순수농촌지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 및 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 교통시설과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부상 최초 소유권 이전은 1994년 4월 18일 한상윤 명의로 이루어졌습니다. 현재 본건은 주식회사동광계전의 신청으로 2025년 9월 26일 접수된 강제경매(말소기준권리)로 진행 중이며, 채권액은 183,795,484원입니다. 또한, 중소기업은행의 가압류 결정(2025카단824833)이 2025년 10월 20일 접수되었으나, 이는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 164,920,599원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 이용 현황 및 특이사항

4.1. 토지 이용 현황 (기호별)

기호1: 부정형의 답(경작하지 않음)으로 이용 중이며, 맹지입니다.

기호2: 부정형의 토지로, 분묘지로 이용 중입니다. 서측으로 소폭의 농로에 접하고 있습니다.

기호3, 8: 사다리형의 토지로, 전으로 이용 중입니다.

기호4: 부정형의 토지로, 전으로 이용 중입니다. 동측으로 세로에 접하고 있으나, 기호6 주택부지를 통해 출입합니다.

기호5: 사다리형의 토지로, 자연림 상태이며, 맹지입니다.

기호6: 사다리형의 토지로, 단독주택 부지로 이용 중입니다. 남서측 및 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

기호7: 사다리형의 토지로, 전(일부 수목 식재됨)으로 이용 중입니다. 동측 및 북서측으로 세로에 접하고 있습니다.

4.2. 제시외 물건

기호2 토지에는 연고 미상의 분묘 수기와 소유자 미상의 조경용 수목(향나무), 조적조 판넬지붕 단층 창고가 소재합니다.

기호6 토지에는 조적조 기와형강판지붕 단층 주택 등이 소재합니다.

기호7 토지에는 소유자 미상의 수목(블루엔젤)이 식재되어 있습니다.

4.3. 공부와의 차이

기호2 토지는 공부상 지목이 "전"이나, 현황은 분묘지로 이용 중입니다.

4.4. 기타 이용 제한

기호1~4, 6~8: 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한구역(소, 말, 젖소, 사슴))입니다.

기호5: 농림지역, 가축사육제한구역(500m 제한구역(양, 염소, 산양)), 임업용산지입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권

본건 토지 일부(기호2)에는 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 야기할 수 있습니다.

5.2. 미등기 건축물

제시외 물건으로 창고(기호2) 및 주택(기호6) 등이 소재하고 있으나, 건축물대장이 없는 미등기 건축물일 가능성이 있습니다. 이는 법적 처리 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

5.3. 맹지 및 도로 접근성

기호1 및 기호5 토지는 맹지로서, 직접적인 도로 접근이 어렵습니다. 일부 토지는 현황상 농로나 인접 토지를 통해 출입해야 하므로, 도로 이용에 대한 불편함이 있을 수 있습니다.

5.4. 지목과 현황 불일치

기호2 토지는 공부상 지목이 '전'이나 실제로는 분묘지로 이용되고 있어, 향후 지목 변경 또는 토지 이용 계획 수립 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

5.5. 토지 이용 규제

토지 중 일부는 가축사육제한구역 및 임업용산지 등으로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 행위에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리에 위치한 임야로, 일부 농경지 및 주택 부지로 이용되는 토지가 혼재되어 있습니다. 감정가는 18,765,200원이며, 토지 면적은 4,364.00㎡입니다. 분묘기지권의 존재, 일부 맹지, 지목과 현황 불일치, 미등기 건축물 존재 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 분묘기지권은 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 현장 방문을 통해 정확한 상황 파악이 필수적입니다. 농촌 지역의 특성상 대중교통 이용이 불편하며, 주변 개발 가능성은 토지이용계획 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

다양한 토지 이용 현황(임야, 전, 답, 주택 부지)이 혼재되어 있어, 향후 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

지역의 특성상 비교적 저렴한 가격으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

토지 이용 규제 및 분묘기지권 등의 리스크를 충분히 인지하고, 장기적인 관점에서 접근한다면 가치 재평가가 이루어질 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 토지 이용 규제 및 분묘기지권 등 권리사항의 영향력에 대한 보다 면밀한 분석이 필요합니다. 또한, 경매 물건의 특성상 권리 관계 및 현장 상황에 따라 낙찰가가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 18,765,200원을 기준으로, 향후 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

주변 시설에 대한 검색 결과, 해당 지역에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

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