나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52094 [3] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 720-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 소재 "일정마을" 북서측 및 남측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지 및 주택 등이 소재하는 해안농경지대, 마을주변 산림지대 및 순수농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 교통시설과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 답(경작하지 않음)으로 이용중임. 기호2 : 부정형의 토지로서, 분묘지로 이용중임. 기호3, 8 : 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호4 : 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호5 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호6 : 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임. 기호7 : 사다리형의 토지로서, 전(일부 수목이 식재됨)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1, 5 : 맹지임. 기호2, 3 : 지적상 서측으로 소폭의 농로에 접하고 있음. 기호4 ; 지적상 동측으로 세로에 접하고 있으나, 기호6 주택부지을 통하여 출입함. 기호6 : 남서측 및 동측으로 세로에 접하고 있음. 기호7 : 동측 및 북서측으로 세로에 접하고 있음. 기호8 : 지적상 동측으로 소폭의 농로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 4, 6 ~ 8 : 계획관리지역(2012-09-15), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말, 젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호5 : 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호2 : 연고 미상의 분묘가 수기 소재하고, 소유자 미상의 조경용 제시외 수목 (향나무)이 식재되어 있으며, 조적조 판넬지붕 단층 창고가 소재함. 기호6 : 조적조 기와형강판지붕 단층 주택 등이 소재함. 기호7 : 소유자 미상의 제시외 수목(블루엔젤)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호2 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현 분묘지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄 매각, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

3432. 90 평방미터는 약 1038.47평입니다.

1 물건 기본정보

1. 1 물건 현황

* 사건번호: 순천지원 2025타경52094 (3)

* 소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 720-1

* 토지 면적: 3432.90㎡ (약 1038.47평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 토지 용도: 전 (농지)

* 감정가: 96,121,200원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황:

* 기호1: 답 (경작하지 않음)

* 기호2: 분묘지 (공부상 지목: 전)

* 기호3, 8: 전

* 기호4: 전

* 기호5: 자연림 상태

* 기호6: 단독주택 부지

* 기호7: 전 (일부 수목 식재)

* 토지 제시외 물건:

* 기호2: 분묘 수기, 소유자 미상의 조경용 수목 (향나무), 조적조 판넬지붕 단층 창고

* 기호6: 조적조 기와형강판지붕 단층 주택 등

* 기호7: 소유자 미상의 제시외 수목 (블루엔젤)

2 입지조건

2. 1 위치 및 주위 환경

* 전라남도 고흥군 금산면 석정리 "일정마을" 북서측 및 남측 근거리에 위치.

* 주위는 전, 답 등 농경지 및 주택 등이 소재하는 해안농경지대, 마을주변 산림지대 및 순수농촌지대.

2. 2 교통 상황

* 본 건 및 인근까지 차량 접근은 가능.

* 대중교통 사정은 다소 불편한 편.

2. 3 인접 도로 상태

* 기호1, 5: 맹지.

* 기호2, 3: 지적상 서측으로 소폭의 농로에 접함.

* 기호4: 지적상 동측으로 세로에 접하나, 기호6 주택부지를 통하여 출입.

* 기호6: 남서측 및 동측으로 세로에 접함.

* 기호7: 동측 및 북서측으로 세로에 접함.

* 기호8: 지적상 동측으로 소폭의 농로에, 북동측으로 세로에 접함.

3 권리분석

3. 1 말소기준권리

* 을5. 근저당권 (거금도농업협동조합, 2023-12-15)

3. 2 매각으로 소멸되는 권리

* 등기부상의 모든 권리(갑1~갑6, 을5)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당, 가압류, 강제경매, 압류 등)

3. 3 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부상 명시된 권리 외에, 등기되지 않은 권리(예: 법정지상권)가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 보고서에는 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다.)

* 분묘기지권: 기호2 토지에 존재하며, 별도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 4 등기부채권 총액

* 367,815,886원

4 상권분석

4. 1 주변 환경

* 농경지와 주택이 혼재된 순수 농촌지역으로, 상업 시설보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

* 해안과 인접한 지역 특성상 전원생활 또는 농업을 위한 입지로 적합할 수 있습니다.

5 생활정보

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 대규모 상업 시설, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 인근 명천체험마을 등에서 해양 관련 체험 프로그램을 이용할 수 있으며, 석류피칸농장카페 등 지역 특색을 살린 시설이 존재합니다.

* 정확한 생활 편의시설 정보는 인근 읍면 지역(예: 고흥읍, 금산면 소재지)의 편의시설 현황을 별도로 확인해야 합니다.

6 잠재적 리스크

6. 1 농지취득자격증명 제출 의무

* 농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다.

* 미제출 시 매각 불허가 및 매수신청보증금 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6. 2 분묘기지권 존재

* 기호2 토지에 분묘가 다수 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 분묘의 연고 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6. 3 맹지

* 기호1, 5 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 토지 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

6. 4 이용현황과 공부상 지목 불일치

* 기호2 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "분묘지"로 이용 중입니다. (공부와의 차이)

6. 5 제시외 건물 및 수목

* 분묘 외 창고, 주택, 조경용 수목 등이 소재하고 있어, 철거 또는 이전에 대한 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

6. 6 혐오시설

* 주변 혐오시설 존재에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

* 다만, 지역 특성상 대규모 축사 등이 인근에 있을 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 확인이 필요합니다.

7 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 고흥군 금산면 소재 농경지로서, 토지 이용은 다양하게 이루어지고 있습니다.

* 권리관계는 말소기준권리 하의 후순위 권리들로 정리될 것으로 보이나, 분묘기지권, 맹지, 농지취득자격증명 제출 등의 부담이 존재합니다.

* 농촌 지역의 특성상 기반 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 인근 관광 자원과 체험 시설이 일부 존재합니다.

* 농업용 또는 전원생활 목적의 실사용자에게는 관심을 가질 수 있으나, 투자 목적이라면 잠재적 리스크를 신중히 고려해야 합니다.

8 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지로서, 향후 개발 가능성 또는 농업적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 상대적으로 넓은 토지 면적 (약 1038평)을 보유하고 있습니다.

* 주변이 농경지 및 주택으로 이루어져 있어, 자연환경이 양호할 수 있습니다.

* 인근의 관광 자원 및 체험 프로그램과의 연계를 고려해볼 수 있습니다.

9 예상 입찰가

* 본 건은 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 분묘기지권, 맹지 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 이러한 리스크 요인과 현지 시세, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제시된 감정가는 96,121,200원입니다.

* 리스크 요인을 감안하여 감정가 이하 또는 적정 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* (인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.