나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52094 [4] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 780-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 소재 "일정마을" 북서측 및 남측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지 및 주택 등이 소재하는 해안농경지대, 마을주변 산림지대 및 순수농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 교통시설과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 답(경작하지 않음)으로 이용중임. 기호2 : 부정형의 토지로서, 분묘지로 이용중임. 기호3, 8 : 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호4 : 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호5 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호6 : 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임. 기호7 : 사다리형의 토지로서, 전(일부 수목이 식재됨)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1, 5 : 맹지임. 기호2, 3 : 지적상 서측으로 소폭의 농로에 접하고 있음. 기호4 ; 지적상 동측으로 세로에 접하고 있으나, 기호6 주택부지을 통하여 출입함. 기호6 : 남서측 및 동측으로 세로에 접하고 있음. 기호7 : 동측 및 북서측으로 세로에 접하고 있음. 기호8 : 지적상 동측으로 소폭의 농로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 4, 6 ~ 8 : 계획관리지역(2012-09-15), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말, 젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호5 : 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호2 : 연고 미상의 분묘가 수기 소재하고, 소유자 미상의 조경용 제시외 수목 (향나무)이 식재되어 있으며, 조적조 판넬지붕 단층 창고가 소재함. 기호6 : 조적조 기와형강판지붕 단층 주택 등이 소재함. 기호7 : 소유자 미상의 제시외 수목(블루엔젤)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호2 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현 분묘지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

목록 4. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수) 제시외 건물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 순천지원 2025타경52094 (4) 사건의 물건에 대한 종합적인 정보를 제공합니다. 본 물건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 780-3에 소재한 토지이며, 대지로서 현재는 경작하지 않는 답, 분묘지, 전, 자연림, 단독주택 부지 등으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 411.00㎡ (약 124.3 ��)이며, 토지만 매각 대상입니다. 감정가는 14,090,400원입니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52094 (4)

소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 780-3

용도: 대지 (현황: 답(경작하지 않음), 분묘지, 전, 자연림, 단독주택 부지 등)

감정가: 14,090,400원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.3. 면적 정보

토지면적: 411.00㎡ (약 124.3 ��)

토지지분: 411㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 소재 "일정마을" 북서측 및 남측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 논, 밭 등 농경지 및 주택이 소재하는 해안 농경지대, 마을 주변 산림지대 및 순수 농촌지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 교통시설과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 일부 토지(기호1, 5)는 맹지이며, 다른 토지들은 소폭의 농로 또는 세로에 접하고 있습니다. (기호4는 기호6 주택부지를 통해 출입합니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 채권 총액은 0원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 이관선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1968-10-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한춘도

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2007-08-06

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

제시외 건물 매각 제외로 인해 법정지상권 성립 여지가 있으므로 주의가 필요합니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 지역 특성

본 물건은 해안 농경지대 및 순수 농촌지대에 위치하고 있어, 주변에 상업 시설보다는 농경지와 주택이 주를 이루고 있습니다. 대규모 상권 형성은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 마을이 형성되어 있으나, 대중교통 이용이 불편하고 편의시설과의 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 순수한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득 관련

본 건은 토지 일부가 농지로 이용 중이거나 관련 계획관리지역에 해당하므로, 목록 4에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 분묘 및 법정지상권 관련

토지(기호2)에 연고 미상의 분묘가 수기 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 건물(창고, 주택 등) 소재로 인해 법정지상권 성립 여지가 있어 권리관계 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 관련

목록 6 토지 상에 매각에서 제외되는 제시외 건물(조적조 기와형강판지붕 단층 주택 등)이 있습니다. 이와 관련하여 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 기타 특이사항

임대관계는 미상이며, 공부상 지목(전)과 현황(분묘지)이 상이한 토지가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농어촌 지역에 위치한 토지로, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성 등 복잡한 권리관계와 행정적 제약이 존재합니다. 토지만 매각 대상이며, 일부 제시외 건물 존재로 인해 법정지상권 검토가 필수적입니다. 투자 시 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

농촌 지역 토지로서 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. 주변 개발 가능성이나 특정 용도로의 전환 가능성을 면밀히 분석한다면 잠재적 가치를 발견할 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현황, 권리관계, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 낙찰 후 발생 가능한 제반 비용(농지취득 관련 비용, 법정지상권 해결 비용 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. (인수 보증금 0원 제외) 본 물건의 감정가는 14,090,400원입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 상세한 권리 분석, 시장 조사 등을 통한 추가적인 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.