나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50076 [3] 전라남도 순천시 황전면 괴목리 213-26 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

[본건 1]은 전라남도 여수시 묘도동 소재「읍동마을」북서측 인근에 위치하며 주위는 자연림 등이 소재하는 순수 산림지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. [본건 2,3]은 전라남도 순천시 황전면 괴목리 소재「괴목역」북서측 및 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 교회, 주상용, 주상기타 등이 소재하는 국도변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. [본건 4~6]은 전라남도 광양시 봉강면 봉당리 소재「봉계마을」북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 축사, 자연림 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1)은 사다리형의 자연림, 본건 2,3)은 사다리형의 농경지, 본건 4,6)은 사다리형의 농경지, 본건 5)는 사다리형의 축사 등으로 이용중임. (본건 2,3)은 주도로 기준으로 저지임.)

인접 도로상태

본건 1)은 지적도상 맹지임. 본건 2)는 동측으로 중로한면과 연계하여 세로가 개설되어 있음. 본건 3)은 서측으로 중로한면과 연계하여 세로가 개설되어 있음. 본건 4~6)은 북동측으로 포장농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1> 토지이용계획확인원상, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. <본건 2> 토지이용계획확인원상, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. <본건 3> 토지이용계획확인원상, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임. <본건 4~6> 토지이용계획확인원상, 생산관리지역임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물 개황도」참조.

공부와의 차이

본건 5)는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "축사 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 1)은 임야로 부지 지상에 자생하는 입목 등은 별도의 경제적 가치가 없으며, 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 입목을 토지에 포함하여 평가하였음. ㉢ 본건 3)은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 상 둘이상의 용도지역에 걸쳐있어 용도지역에 따른 면적비율을 감안하여 평균가격으로 평가하였음. ㉣ 본건 5) 지상에 물탱크가 소재하나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였음. ㉤ 본건 4) 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람. ㉥ 본건 5,6) 지상에 수목(감나무, 동백나무 등)이 식재되어 있어 토지와 수목은 일괄로 평가한 후, 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람. ㉦ 본건 6) 지상에 비닐하우스 1개동이 소재하나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 7-가)는 경량철파이프조 칼라강판지붕 단층 건으로서, 내·외벽 : 몰탈마감, 일부 무벽체 등, 창 호: --임. 기호 7-나)는 강파이프조 칼라강판지붕 단층 건으로서, 내·외벽 : 몰탈마감, 강판마감, 전면 무벽체 등, 창 호: --임.

이용상태

기호 7-가)는 축사(우사), 기호 7-나)는 퇴비사이나 현 창고 등임.

설비내역

기호 7-가)는 전기설비 및 철제 우리설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물 개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 건물 기호 7-가)는 일반건축물대장상 2023.9.4.에 지붕교체된 점, 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였음. ㉢ 본건 건물 기호 7-나)는 2023.05.12.자에 증축 사용승인 되었으나 기존 가건물이 양성화된 건물로 판단되며, 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1629. 00 m² / 3.30579 m²/평 ≈ 492.82 평.

The primary focus of the report should be on the land at 순천시 황전면 괴목리 213-26.

The "건물감정평가요항표" describes buildings labeled "기호 7-가)" and "기호 7-나)". The "매각대상" is "토지매각" and "건물면적: 0.00㎡". This strongly suggests these buildings are not part of this specific land sale. Therefore, I will omit details about these buildings from the report to avoid confusion.

I need to extract information for each section:

1. 물건 기본정보 : 사건번호, 소재지, 용도, 감정가, 토지면적, 매각대상, 경매구분, 채권자.

2. 입지조건 : 주위 환경, 교통 상황, 도로 상태.

3. 권리분석 : 등기부 현황 (말소기준권리, 인수되는 권리, 주요 권리자), 임차인 현황.

4. 상권분석 : 주위 시설, 토지이용계획.

5. 생활정보 : (Will state that specific info is not available from provided data and requires external research, and attempt to infer basic amenities from surrounding descriptions like "농경지, 교회, 주상용, 주상기타").

6. 잠재적 리스크 : 농지취득자격증명, 토지이용계획 제한, 저지대.

7. 종합 의견 : Summarize findings.

8. 투자 포인트 : Highlight advantages.

9. 예상 입찰가 : State that it requires market research.

I will perform the area conversion to pyeong and then start writing the report.

1629 m² = 492.82 pyeong.

Let's re-check the search results for hate facilities. The results primarily discuss waste processing facilities in Suncheon city in general, with discussions about transforming them into landmarks. There is no direct mention of such facilities being located in or near Hwangjeon-myeon or the specific address 213-26. Therefore, I will note this as a city-wide concern rather than a direct risk to this specific property unless further information is found.

The prompt also asks to "지도등 외부 지도서비스나 검색사이트에서 주변 시설 검색해서 혐오시설이 있으면 표시해줘." Since I cannot directly browse external sites interactively, I rely on the search results. The search results indicate that while waste processing facilities are a point of discussion and development in Suncheon, they are not explicitly located near the subject property based on the provided search snippets. I will mention this context.

The report must be in plain text, with specific spacing and numbering.

Let's start constructing the report.

</thinking>

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50076 (3)

소재지: 전라남도 순천시 황전면 괴목리 213-26

용도: 답

감정가: 76,563,000원

토지면적: 1629.00㎡ (약 492.82평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전남낙농업협동조합

1.1. 입지조건

본건 토지는 전라남도 순천시 황전면 괴목리에 위치하며, 괴목역 북서측 및 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 교회, 주상용 및 기타 건물 등이 혼재하는 국도변 농경지대로서 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 접근성은 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

본건 2)는 동측으로 중로와 연계된 도로가 개설되어 있으며, 본건 3)은 서측으로 중로와 연계된 도로가 개설되어 있어 도로 이용이 용이합니다.

본건 토지는 주도로 기준으로 저지대에 위치하는 특징이 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황을 종합한 결과, 본 경매 물건은 인수할 권리 없이 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2024년 3월 6일 접수된 전남낙농업협동조합의 근저당권(금168,000,000원)입니다.

이하 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

주요 권리자는 다음과 같습니다:

* 갑1: 소유권이전 (1985-02-27)

* 갑3: 소유권이전 (2023-02-27, 매매)

* 을3: 근저당권 (2024-03-06, 전남낙농업협동조합, 168,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (2025-11-26, 순천농업협동조합, 29,854,388원)

* 갑5: 압류 (2025-12-16, 순천시)

* 갑6: 임의경매 (2026-01-21, 전남낙농업협동조합, 379,562,156원)

등기부상 채권 총액은 197,854,388원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인으로 인한 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건 토지 주변에는 농경지, 교회, 주상용 및 기타 건물들이 혼재되어 있으며, 국도를 끼고 있는 농경지대가 주를 이룹니다.

토지 이용 계획상 본건이 속한 지역은 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

* 제2종일반주거지역

* 생산녹지지역, 자연녹지지역

* 가축사육제한구역

* 철도보호지구

* 상대보호구역

1.4. 생활정보

본건 소재지인 순천시 황전면 괴목리 인근은 농경지가 주를 이루는 지역으로, 기본적인 편의시설 및 생활 기반은 지역 내에서 확보 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 생활 편의 시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 상세 정보는 본 제공 자료에 포함되어 있지 않아 추가적인 현장 조사 또는 자료 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다.

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수신청보증금 몰수)

본건 토지는 주도로 기준으로 저지대에 위치하므로, 집중호우 시 배수 문제 또는 침수 가능성을 고려해야 합니다.

순천시 전반에 걸쳐 쓰레기 처리 시설(소각장) 설치 및 운영에 대한 지역 사회의 논의가 지속되고 있습니다. 현재까지 공개된 정보로는 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오 시설이 입지한다는 내용은 확인되지 않았으나, 도시 계획 및 개발 방향에 따른 향후 환경 변화 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 순천시 황전면 괴목리에 위치한 답(농경지)으로, 토지면적 1629.00㎡(약 492.82평) 규모의 토지 매각 물건입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 임차인이나 별도의 권리가 없어 권리분석상의 리스크는 적은 편입니다. 차량 접근이 가능하며 도로 조건도 양호한 편입니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 제출이라는 명확한 의무 사항이 존재하며, 토지가 저지대에 위치한다는 점은 잠재적인 위험 요소로 고려해야 합니다. 또한, 다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 적용되어 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 명확한 권리관계로 안전한 낙찰 가능성.

* 농지로서의 잠재적 가치 및 향후 개발 가능성 (다만, 용도지역 제한 고려).

* 향후 지역 개발 계획 및 정부 정책 변화에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 정확한 활용 가치 평가, 그리고 입찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부 및 비용, 저지대 관련 추가 비용 발생 가능성 등도 입찰가 산정 시 반영해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 이는 별도의 심층적인 시장 조사와 현장 분석을 통해 산정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.