나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50076 [4] 전라남도 광양시 봉강면 봉당리 930-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

[본건 1]은 전라남도 여수시 묘도동 소재「읍동마을」북서측 인근에 위치하며 주위는 자연림 등이 소재하는 순수 산림지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. [본건 2,3]은 전라남도 순천시 황전면 괴목리 소재「괴목역」북서측 및 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 교회, 주상용, 주상기타 등이 소재하는 국도변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. [본건 4~6]은 전라남도 광양시 봉강면 봉당리 소재「봉계마을」북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 축사, 자연림 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1)은 사다리형의 자연림, 본건 2,3)은 사다리형의 농경지, 본건 4,6)은 사다리형의 농경지, 본건 5)는 사다리형의 축사 등으로 이용중임. (본건 2,3)은 주도로 기준으로 저지임.)

인접 도로상태

본건 1)은 지적도상 맹지임. 본건 2)는 동측으로 중로한면과 연계하여 세로가 개설되어 있음. 본건 3)은 서측으로 중로한면과 연계하여 세로가 개설되어 있음. 본건 4~6)은 북동측으로 포장농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1> 토지이용계획확인원상, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. <본건 2> 토지이용계획확인원상, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. <본건 3> 토지이용계획확인원상, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임. <본건 4~6> 토지이용계획확인원상, 생산관리지역임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물 개황도」참조.

공부와의 차이

본건 5)는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "축사 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 1)은 임야로 부지 지상에 자생하는 입목 등은 별도의 경제적 가치가 없으며, 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 입목을 토지에 포함하여 평가하였음. ㉢ 본건 3)은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 상 둘이상의 용도지역에 걸쳐있어 용도지역에 따른 면적비율을 감안하여 평균가격으로 평가하였음. ㉣ 본건 5) 지상에 물탱크가 소재하나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였음. ㉤ 본건 4) 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람. ㉥ 본건 5,6) 지상에 수목(감나무, 동백나무 등)이 식재되어 있어 토지와 수목은 일괄로 평가한 후, 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람. ㉦ 본건 6) 지상에 비닐하우스 1개동이 소재하나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 7-가)는 경량철파이프조 칼라강판지붕 단층 건으로서, 내·외벽 : 몰탈마감, 일부 무벽체 등, 창 호: --임. 기호 7-나)는 강파이프조 칼라강판지붕 단층 건으로서, 내·외벽 : 몰탈마감, 강판마감, 전면 무벽체 등, 창 호: --임.

이용상태

기호 7-가)는 축사(우사), 기호 7-나)는 퇴비사이나 현 창고 등임.

설비내역

기호 7-가)는 전기설비 및 철제 우리설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물 개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 건물 기호 7-가)는 일반건축물대장상 2023.9.4.에 지붕교체된 점, 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였음. ㉢ 본건 건물 기호 7-나)는 2023.05.12.자에 증축 사용승인 되었으나 기존 가건물이 양성화된 건물로 판단되며, 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수), 물탱크 및 비닐하우스 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50076 (4)

소재지: 전라남도 광양시 봉강면 봉당리 930-1

토지면적: 2056.80㎡ (약 622.2 평)

건물면적: 230.55㎡ (약 69.7 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 4.00㎡

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 270,706,300원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전남낙농업협동조합 (말소기준권리 포함)

기타: 농지취득자격증명 제출 필요 (토지 4~6번지)

2. 입지조건

주변환경: 본 물건은 전라남도 광양시 봉강면 봉당리 소재 "봉계마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 축사, 자연림 등이 혼재된 마을 주변 농경지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 북동측으로 포장 농로가 개설되어 있어 차량 이용이 가능합니다.

토지이용계획: 생산관리지역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설:

* 반경 5km 내 주요 편의 시설로는 광양읍 및 순천시 소재 관공서, 병원, 대형 마트, 금융기관 등이 위치해 있습니다.

* 농촌 지역의 특성상 마을 내 소규모 편의점이나 농자재 관련 시설이 있을 수 있으나, 광양읍 등 인근 도시를 이용하는 것이 일반적일 것으로 보입니다.

* 관광지로는 백운제 농어촌테마공원 자동차 야영장, 연경당 등 자연 친화적인 시설이 있습니다.

* 혐오시설 관련하여, 광양시 내 폐기물 처리 시설이나 소각장 설치에 대한 주민 반발 사례가 있으나, 본건 소재지(봉강면 봉당리) 인근에서 직접적으로 언급된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광양 황금지구 인근에서 쓰레기처리시설 설치 반대 시위가 있었던 사례가 있습니다.

3. 권리분석

소유권: 현재 소유자는 변권섭입니다. 등기부상 소유권 이전(매매) 이력이 확인됩니다.

말소기준권리: 전남낙농업협동조합의 근저당권(2024.03.22. 접수, 채권최고액 237,600,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기상 권리 현황:

* 근저당: 전남낙농업협동조합

* 가압류: 순천농업협동조합

* 임의경매: 전남낙농업협동조합 (본건 경매 개시 결정)

* 압류: 광양시 (2회), 순천시 (1회)

소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다 (지상권 개요: 없음).

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로, 현황 조사 시 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광양시 봉강면 봉당리는 농경지와 자연림, 축사 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 유흥 시설, 업무 시설 등은 기대하기 어렵습니다. 주거 및 영농, 축산업과 관련된 소규모 상점이나 시설이 존재할 가능성이 있습니다. 지역 부동산 시세는 전년 대비 토지 면적당 단가가 하락한 경향을 보이나, 개별 물건의 특성에 따라 가치는 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 인프라: 앞서 언급한 바와 같이, 본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어 도시 지역에 비해 생활 편의 시설 접근성이 다소 낮습니다. 기본적인 생활을 위한 마트, 농협 등은 인근 마을에 존재할 수 있으나, 종합병원, 대형 쇼핑몰, 문화 시설 등은 광양읍 또는 순천시 등 인근 도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건 토지 중 일부(4~6번지)는 농지로 분류되어 있어, 매수 시 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수입니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 확인 및 발급 절차가 중요합니다.

제시외 물건:

* 물탱크 및 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

* 수목(감나무, 동백나무 등)은 매각에 포함됩니다.

* 목록 4번 지상 제시외 건물은 매각에 포함되나, 소유권 및 일괄 경매 여부는 매각 진행 시 재확인할 필요가 있습니다.

토지 이용 제한: 생산관리지역으로 분류되어 있어, 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 상태: 건물은 경량 철골 구조의 축사, 퇴비사/창고 용도로 이용 중이며, 일부 지붕 교체 및 증축 이력이 있습니다. 건물의 관리 상태 및 노후도 등을 감안하여 평가되었으므로, 실제 이용 및 유지보수 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

지목과 현황 차이: (본건 외 다른 필지에 해당하나) 일부 필지는 공부상 지목과 현황 이용 상태가 상이한 경우가 있어, 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 봉강면의 농촌 지역에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 넓은 토지 면적과 용도에 적합한 건물은 영농, 축산업 또는 관련 시설 운영에 유리한 조건입니다. 농촌 특유의 조용하고 자연 친화적인 환경은 장점이나, 도시 지역 대비 생활 편의 시설 접근성이 낮다는 점은 단점입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 농지 취득 자격 증명 발급 및 제출 의무는 중요한 확인 사항입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 622평에 달하는 넓은 토지는 농업, 축산업, 또는 관련 시설을 위한 충분한 공간을 제공합니다.

용도 적합성: '동물 및 식물 관련시설' 용도의 건물은 추가적인 건축 또는 개조 없이 즉시 활용 가능성이 높습니다.

자연 환경: 주변의 자연 녹지 공간은 쾌적한 환경에서의 사업 운영 또는 전원생활을 가능하게 합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 또는 분할 절차 없이 취득이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 270,706,300원

본 건은 농지 취득 자격 증명 관련 확인이 필수적이며, 본건 소재지 주변의 시세, 최근 경매 낙찰가율, 그리고 물건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 방문을 통한 상세 조사와 더불어 부동산 전문가의 컨설팅을 받는 것을 권장합니다. 리스크 요소를 감안하여 감정가 이하 또는 소폭 상승한 가격대를 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 직접적인 고려 대상이 아닙니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.