나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50076 [2] 전라남도 순천시 황전면 괴목리 79 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

[본건 1]은 전라남도 여수시 묘도동 소재「읍동마을」북서측 인근에 위치하며 주위는 자연림 등이 소재하는 순수 산림지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. [본건 2,3]은 전라남도 순천시 황전면 괴목리 소재「괴목역」북서측 및 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 교회, 주상용, 주상기타 등이 소재하는 국도변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨. [본건 4~6]은 전라남도 광양시 봉강면 봉당리 소재「봉계마을」북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 축사, 자연림 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1)은 사다리형의 자연림, 본건 2,3)은 사다리형의 농경지, 본건 4,6)은 사다리형의 농경지, 본건 5)는 사다리형의 축사 등으로 이용중임. (본건 2,3)은 주도로 기준으로 저지임.)

인접 도로상태

본건 1)은 지적도상 맹지임. 본건 2)는 동측으로 중로한면과 연계하여 세로가 개설되어 있음. 본건 3)은 서측으로 중로한면과 연계하여 세로가 개설되어 있음. 본건 4~6)은 북동측으로 포장농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1> 토지이용계획확인원상, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. <본건 2> 토지이용계획확인원상, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. <본건 3> 토지이용계획확인원상, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임. <본건 4~6> 토지이용계획확인원상, 생산관리지역임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물 개황도」참조.

공부와의 차이

본건 5)는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "축사 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 1)은 임야로 부지 지상에 자생하는 입목 등은 별도의 경제적 가치가 없으며, 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 입목을 토지에 포함하여 평가하였음. ㉢ 본건 3)은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 상 둘이상의 용도지역에 걸쳐있어 용도지역에 따른 면적비율을 감안하여 평균가격으로 평가하였음. ㉣ 본건 5) 지상에 물탱크가 소재하나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였음. ㉤ 본건 4) 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람. ㉥ 본건 5,6) 지상에 수목(감나무, 동백나무 등)이 식재되어 있어 토지와 수목은 일괄로 평가한 후, 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람. ㉦ 본건 6) 지상에 비닐하우스 1개동이 소재하나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 7-가)는 경량철파이프조 칼라강판지붕 단층 건으로서, 내·외벽 : 몰탈마감, 일부 무벽체 등, 창 호: --임. 기호 7-나)는 강파이프조 칼라강판지붕 단층 건으로서, 내·외벽 : 몰탈마감, 강판마감, 전면 무벽체 등, 창 호: --임.

이용상태

기호 7-가)는 축사(우사), 기호 7-나)는 퇴비사이나 현 창고 등임.

설비내역

기호 7-가)는 전기설비 및 철제 우리설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물 개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 건물 기호 7-가)는 일반건축물대장상 2023.9.4.에 지붕교체된 점, 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였음. ㉢ 본건 건물 기호 7-나)는 2023.05.12.자에 증축 사용승인 되었으나 기존 가건물이 양성화된 건물로 판단되며, 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본정보

3.

* 사건번호: 순천지원 2026타경50076 (2)

* 소재지: 전라남도 순천시 황전면 괴목리 79

* 용도: 답

* 감정가: 84,180,000원

* 토지면적: 690.00㎡ (약 208.72평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 전남낙농업협동조합

* 특이사항: 본건 2, 3)은 주도로 기준으로 저지임. 본건 1)은 지적도상 맹지이나, 본건 소재지인 괴목리 79는 동측 또는 서측으로 중로한면과 연계된 세로가 개설되어 있음.

1.1. 입지조건

2.

입지조건

3.

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 순천시 황전면 괴목리 소재 「괴목역」 북서측 및 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 교회, 주상용, 주상기타 등이 소재하는 국도변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

* 인접 도로상태: 본건(괴목리 79)은 동측 또는 서측으로 중로한면과 연계하여 세로가 개설되어 있습니다.

* 기타: 괴목역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

3.

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (전남낙농업협동조합, 2024-03-06)

* 소멸 예정 권리: 본건 등기부등본상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인한 촉탁 말소 대상이므로, 낙찰 후에는 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)

* 인수되는 권리: 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

* 토지 등기부 요약: 소유권 일부 이전, 공유자 지분 이전 등이 여러 차례 있었으며, 최근 2023년 3월 10일에 소유권이 이전되었습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 197,854,388원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

3.

* 토지이용계획: 본건 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 토지이용계획확인원상 제2종일반주거지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역에 걸쳐 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 철도보호지구(본건 3 기준)에 해당될 수 있습니다.

* 주변 현황: 국도변 농경지대로서, 괴목역 인근에 위치합니다. 농경지와 자연림, 주거 및 기타 용도의 시설이 혼재되어 있습니다.

* 개발 가능성: 제2종일반주거지역이 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 가능성이 존재하나, 현재는 농경지 위주로 이용되고 있어 즉각적인 상업적 가치보다는 장기적인 개발 잠재력에 주목해야 합니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

3.

* 교통: 괴목역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 원활한 편입니다.

* 주변 시설: 괴목역, 국도변 농경지, 교회 등이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 소재지(전라남도 순천시 황전면 괴목리 79) 주변에 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 폐수 처리 시설 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에 가축사육제한구역 및 축사 관련 언급이 있어, 이에 대한 사항은 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

3.

* 저지대: 본건 중 일부는 주도로 기준으로 저지대일 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 철도보호지구 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 활용도: 공부상 지목은 '답'으로 되어 있으나, 실제 이용 현황 및 주변 환경을 고려할 때, 토지의 활용 방안에 대한 충분한 검토가 필요합니다. (타 물건지의 경우 '답'이나 '축사 등'으로 이용 중인 사례가 있습니다.)

* 입지: 농경지 및 산림 지역이 인접하여 상대적으로 생활 편의시설이 부족할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

3.

본건은 순천시 황전면 괴목리 소재 괴목역 인근의 토지로, 농경지로 이용 중이며 제2종일반주거지역 및 녹지지역 등이 혼재되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 물건입니다. 권리관계는 명확하며 인수할 권리나 임차인은 없습니다. 다만, 저지대 여부, 관련 법규에 따른 개발 제한, 그리고 현재 농경지로서의 활용도를 고려할 때, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 적합합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

3.

* 역세권 인근 토지: 괴목역에 인접하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역 포함으로 향후 용도 변경 또는 개발 시 가치 상승이 기대됩니다.

* 경매 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 토지로서의 활용: 농업 목적 외에도, 향후 도시계획 변화에 따른 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

3.

본건의 예상 입찰가는 감정가 84,180,000원을 기준으로, 물건의 특성, 현장 조사 결과, 시장 상황, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 사례가 많으나, 본 건의 제2종일반주거지역 포함 여부 및 역세권이라는 점을 감안할 때, 입찰 경쟁이 치열할 수도 있습니다. 따라서 보수적으로 접근한다면 60,000,000원에서 75,000,000원 사이를 예상해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 면밀한 사전 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.