나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51470 [2] 전라남도 무안군 운남면 하묘리 738 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 운남면 하묘리 소재 "둔전마을회관" 북동측 인근(기호 1)~3)), 남동 측 인근(기호 4))에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연마을 등이 혼재하는 농경지대임.

교통상황

공히 간선도로인 '공항로' 및 '운해로' 서측 인근에 소재하여 농지로서의 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호 1) ~ 3) : 남서하향 경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 유사사다리형의 현황 '휴경 전 '임. 기호 4) : 남동하향 경사지대내 경사지인 유사사다리형의 현황 '전'임.

인접 도로상태

기호 1), 3) : 지적도상 맹지임. 기호 2) : 본건 남측으로 소폭의 콘크리트 포장의 농로에 접함. 기호 4) : 지적도상 맹지이나 본건 동측 및 남측으로 비포장농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역, 송전선로(2021-09-27)(저촉), 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(2022-12-13)(수평표면)<공항시설법>, 장애물제 한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 농업진흥구역<농지법> 기호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(2022-12-13)(수평표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물 제한표면구역)<공항시설법>, 농업진흥구역<농지법> 기호 3) : 농림지역, 송전선로(2021-09-27)(저촉), 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(2022-12-13)(수평표면)<공항시설법>, 장애물제 한표면구역(2022-12-13)(장애물제한표면구역)<공항시설법>, 농업진흥구역<농지법> 기호 4) : 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(2022-12-13)(수평표면)<공항시설법>, 장애물제한표면구역(2022-12-13)(장애물 제한표면구역)<공항시설법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환).
지적도상 맹지.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51470 (2)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 운남면 하묘리 738

용도: 전 (밭)

토지면적: 1830.00㎡ (약 553.58평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 78,690,000원

1.3. 매각 대상

토지 매각

2. 입지조건

2.1. 지역 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 운남면 하묘리 소재 "둔전마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 자연마을 등이 혼재하는 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건은 간선도로인 '공항로' 및 '운해로' 서측 인근에 소재하여 농지로서의 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황

형태 및 이용 상태: 본건 토지는 일부 남서하향 경사지대 내 대체로 평탄한 유사사다리형으로 현재 '휴경 전' 또는 '전'으로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 본건 일부 필지(기호 1, 3)는 지적도상 맹지이며, 다른 필지(기호 2)는 남측 소폭의 콘크리트 포장 농로에 접하고, 기호 4는 동측 및 남측 비포장 농로에 접합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한

본건은 농림지역에 속하며, 송전선로 저촉(일부 필지), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권은 김생택으로 확인되며, 채권자는 운남농업협동조합으로 근저당권 및 지상권설정 공동담보가 설정되어 있었습니다. 본 경매는 운남농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 등기부채권 총액은 112,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인은 없는 것으로 확인되었으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지대로서 일반적인 상권 형성은 미미하며, 농업 생산 활동이 주를 이루는 지역입니다.

5. 생활정보

본건 주변으로 자연마을이 혼재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으나, 도심과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 경매 참가 전 반드시 해당 증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 도로 접근성 리스크

본건 토지 일부 필지가 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 활용에 있어 도로 접근성 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 일부 필지는 농로와 접하고 있어 추가적인 현황 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

농림지역, 송전선로, 가축사육제한구역, 공항 관련 구역(수평표면, 장애물제한표면), 농업진흥구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 건축이나 개발 행위에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 무안군에 위치한 농지로서, 감정가는 78,690,000원입니다. 토지 면적은 1830㎡(약 553.58평)이며 건물은 없습니다. 주변은 농경지와 자연마을이 혼재하는 농촌 지역이며, 공항로와 운해로 인근에 위치하여 교통은 농지로서 무난한 편입니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 일부 필지가 지적도상 맹지라는 점이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 또한, 농림지역, 농업진흥구역, 공항 관련 구역 등 여러 토지 이용 제한이 있어 취득 후 활용에 신중한 검토가 필요합니다. 권리상 인수되는 사항은 없으며 임차인도 없습니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 순수 농지로서, 농업 투자 목적이나 농지법에 따른 개발 가능성을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 맹지 및 엄격한 토지 이용 제한 사항을 극복할 수 있는 구체적인 활용 계획이 있는 경우에 한하여 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 78,690,000원입니다. 인수되는 채무가 없고 임차인이 없어 권리 분석상의 부담은 적으나, 맹지라는 점과 농지법 및 공항 관련 구역 등 다수의 토지 이용 제한이 상당한 리스크로 작용합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 60% ~ 70% 수준인 47,214,000원 ~ 55,083,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 조사와 주변 시세, 추가적인 법규 검토를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.