나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [29] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 12층1231호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 2,937,080원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (29)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 12층1231호

용도: 오피스텔

감정가: 170,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

토지지분: 14.4308㎡ (약 4.36평)

건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

건물지분: 53.7169㎡ (약 16.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리에 위치하며, 국립목포대학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 도시계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

최근 검색 결과에 따르면 무안군 청계면 일대에서는 의료폐기물 소각시설 추진 관련 주민 반발 사례가 있었습니다. 해당 물건지 주변의 구체적인 혐오시설 위치나 추가적인 시설 정보는 확인되지 않았으나, 이러한 환경 문제는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 창OOOOOOOOOO입니다.

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계가 0원인 것으로 보아, 별도의 임차인이 존재하지 않거나 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

감정평가 요약표 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 주의사항

- 미납관리비: 2,937,080원 (25년 12월 기준)

상기 미납관리비는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 국립목포대학교 인근에 위치하여 대학생, 교직원 등 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 근린상가 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 매매 정보에 따르면, 같은 건물(도림목포캠퍼스시티) 내 전용면적 약 21.79㎡ ~ 25.35㎡ (약 6.59평 ~ 7.67평) 오피스텔이 2025년 7월 ~ 10월 사이에 4,000만원 ~ 7,000만원에 거래되었습니다.

이는 평당 약 607만원 ~ 913만원 선으로, 본건의 감정가(170,000,000원, 약 16.25평) 대비 평당 약 1,046만원 수준과 비교 시, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

건축물대장 정보에 따르면 본 건물은 2019년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에 국립목포대학교가 있어 교육 및 연구 환경이 우수하며, 이에 따른 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납관리비 부담: 2,937,080원의 미납관리비는 낙찰 후 즉시 부담해야 하는 비용입니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래된 동일 건물 내 소형 오피스텔의 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있어 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 검색 결과, 인근 지역에서 의료폐기물 소각시설 등 혐오시설 관련 논란이 있었던 사례가 있어, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 잠재적인 임대 수요가 예상됩니다.

다만, 최근 소형 평형 매매 사례 대비 높은 감정가는 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

미납관리비 부담과 잠재적인 혐오시설 관련 이슈를 고려할 때, 철저한 사전 조사와 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인접: 국립목포대학교 인근으로 학생 및 교직원 대상 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리가 용이하고 선호도가 높을 수 있습니다.

* 입찰 기회: 감정가 대비 시세가 높게 형성된 것으로 보여, 시세 이하로 낙찰받을 경우 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 시세 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산출해 볼 때, 감정가 170,000,000원 대비 시세 조사 결과(소형 평형 기준) 약 98,600,000원 ~ 148,300,000원 범위의 거래가가 추정됩니다.

감정가가 시세보다 높게 책정된 점, 그리고 약 300만원의 미납관리비 부담을 고려하여, 보수적으로 입찰가를 책정하는 것이 바람직합니다.

이에, 예상 입찰가를 125,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 73.5% 수준으로, 시세와의 격차를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.