나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [11] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 4층427호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 35,225원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

본 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2에 소재한 도림목포캠퍼스시티 내 오피스텔입니다.

건물은 2019년 6월 27일에 사용승인되었습니다.

1.2. 면적

건물 전용면적은 21.79㎡(약 6.59평)입니다.

토지 지분 면적은 5.8537㎡(약 1.77평)입니다.

1.3. 매각 정보

사건번호는 목포지원 2025타경51704 (11)입니다.

감정가는 67,000,000원입니다.

건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 창OOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

국립목포대학교와 인접하여 대학가 상권의 특성을 가지며, 학생 및 젊은층의 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

인근 지역에서 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 일반적인 상업 및 주거 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 도시계획구역에 속해 있습니다.

가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)에 해당됩니다.

상대보호구역(2025-11-04)으로 지정되어 있으나, 해당 법률 적용 시점에 따라 효력이나 범위가 달라질 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리사항

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

제공된 물건명세서 비고란 및 관련 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 보입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대학교 인근 지역으로, 대학생 및 젊은층을 타겟으로 하는 다양한 근린생활시설(식당, 카페, 편의점 등)이 발달해 있습니다.

4.2. 시세 동향

최근 매매 기록을 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(도림목포캠퍼스시티) 내에서 다음과 같은 거래 사례가 확인되었습니다.

- 2025년 7월 29일: 전용면적 25.35㎡(약 7.67평) 오피스텔이 7,000만원에 직거래되었습니다. (7층)

- 2025년 10월 22일 및 16일: 전용면적 21.79㎡(약 6.59평) 오피스텔이 각 4,000만원에 중개거래되었습니다. (11층)

본건의 전용면적은 21.79㎡로, 4,000만원에 거래된 사례와 동일합니다. 해당 거래 사례의 층수는 11층인 반면, 본건은 4층입니다. 7,000만원에 거래된 사례는 면적이 더 크지만, 층수가 7층으로 본건보다 높습니다.

현재 감정가는 6,700만원으로, 4,000만원대의 실거래가와는 상당한 차이를 보입니다. 7,000만원 거래 사례가 감정가와 유사한 수준을 보여주지만, 면적이 더 넓다는 점을 감안해야 합니다. 4,000만원 실거래가격을 기준으로 할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상가에 기본적인 편의시설(마트, 식당, 은행 등)이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

국립목포대학교가 인접하여 교육 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

2025년 12월 기준 미납관리비 35,225원이 발생해 있습니다. 이는 비교적 소액이나, 낙찰 후 인수하여 납부해야 하므로 잔금 납부 시 고려해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 점유자 문제나 명도 관련 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 임차인 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.

6.3. 기타

토지이용계획상의 가축사육제한구역 지정은 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있으나, 현 상태의 오피스텔 이용에는 직접적인 영향이 적을 것으로 판단됩니다. 상대보호구역 지정이 2025년 11월 4일부로 종료될 예정이므로, 이후 관련 규정 변화 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 국립목포대학교 인근으로 꾸준한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 오피스텔은 비교적 관리가 용이하고 소액 투자로 접근이 가능합니다.

* 건물이 준공된 지 얼마 되지 않아(2019년), 내부 시설 노후화가 적을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가(4,000만원) 대비 감정가가 높아, 시세 조사에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 임대 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

다만, 최근 실거래가(4,000만원)와 감정가(6,700만원) 간의 큰 시세 차이가 존재하므로, 신중한 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 결정이 필수적입니다. 미납관리비가 소액 발생해 있으며, 임대 관계가 미상인 점은 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 동일한 면적(21.79㎡)의 오피스텔이 4,000만원에 거래된 사례가 존재합니다. 이는 감정가(6,700만원) 및 더 큰 면적의 거래 사례(25.35㎡, 7,000만원)와 큰 차이를 보입니다. 4,000만원대의 실거래가를 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

이에, 4,000만원대 실거래가를 기준으로 하되, 4층이라는 접근성과 향후 시세 상승 가능성을 일부 반영하여, 본건의 예상 입찰가를 48,000,000원 수준으로 제안합니다.

(최종 입찰가는 본인의 판단과 더불어 현장 답사, 추가 시세 조사 등을 통해 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.