나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [31] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1317호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,038,949원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51704 (31)

* 소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 13층1317호

* 용도: 오피스텔

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창OOOOOOOOOO

* 감정가: 68,000,000원

* 주의사항: 미납관리비 1,038,949원 (2025년 12월 기준)

1. 면적정보

* 토지 면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

* 토지 지분: 5.8537㎡ (약 1.77평)

* 건물 면적: 21.79㎡ (약 6.60평)

* 건물 지분: 21.7898㎡ (약 6.60평)

* 전용 면적: 21.79㎡ (약 6.60평)

1. 매각대상및종류

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건축물 정보

* 건축물 연대: 2019년 준공 (사용승인일 2019.06.27)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층 / 지상 13층 중 13층 1317호

* 용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

* 토지 이용 및 도로

* 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건은 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한

* 일반상업지역, 도시계획구역입니다.

* 가축사육제한구역(200m 제한구역 - 소, 말, 사슴, 양, 염소, 산양)에 해당됩니다.

* 상대보호구역(2025-11-04)에 해당됩니다.

1. 권리분석

* 등기부상 권리

* 경매구분상 부동산 임의경매로, 일반적인 경우 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 명시된 임차인이 없거나, 보증금이 없는 임차인만 존재할 것으로 보입니다.

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 임대차 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

1. 상권분석

* 주변 상업 시설

* 본건 인근은 국립목포대학교가 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 근린상가 및 오피스텔이 분포하고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 오피스텔 거래 동향

* 최근 실거래가 자료 분석 결과, 본건과 유사한 면적(21.79㎡)의 오피스텔이 2025년 10월 11층에서 40,000,000원에 거래되었습니다.

* 유사한 규모의 다른 오피스텔(25.35㎡)은 2025년 7월 7층에서 70,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가(68,000,000원)는 최근 동일 면적 거래가 대비 높은 편이나, 층수(13층) 및 신축 연도(2019년)를 고려한 것으로 보입니다.

1. 생활정보

* 주변 편의시설

* 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 국립목포대학교 주변 상권을 활용할 수 있습니다.

* 교육 환경

* 국립목포대학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 일정 수준의 환경이 유지될 것으로 보입니다.

1. 잠재적리스크

* 미납 관리비

* 2025년 12월 기준 미납 관리비 1,038,949원이 잔존하고 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 가축사육제한구역

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근에 축산 관련 시설이 있을 가능성이 있으며 이는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

* 가격 변동성

* 최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하여, 향후 가격 변동성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1. 투자포인트

* 대학가 인근 입지

* 국립목포대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 소형 오피스텔 수요

* 소형 면적(21.79㎡)으로 1인 가구 수요층을 공략하기 용이하며, 상대적으로 낮은 투자 금액으로 접근 가능합니다.

1. 종합의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 대학가 상권을 배후로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 최근 실거래가 대비 높은 감정가, 미납 관리비 존재, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 가축사육제한구역 지정 또한 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있는 부분으로 고려해야 합니다.

1. 예상입찰가

제시된 정보를 바탕으로 최근 실거래가(21.79㎡, 11층 40,000,000원)를 가장 유사한 비교 대상으로 삼고, 본건의 13층이라는 장점을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다. 또한, 미납 관리비(약 1,040,000원)는 추가 비용으로 고려합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 45,000,000원 (사천오백만원)

* 참고: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경매 진행 시점의 경쟁 상황, 임장 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미납 관리비는 별도 인수 비용으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.