나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [28] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 12층1227호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 249,510원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51704 (28)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 창OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 12층1227호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 68,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

* 토지 지분: 5.8537㎡ (약 1.77평)

* 건물면적: 21.79㎡ (약 6.59평)

* 건물 지분: 21.7898㎡ (약 6.59평)

* 건축물대장상 전용면적: 21.7898㎡ (약 6.59평)

* 건축물대장상 전용면적과 건물면적이 동일함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

2.3. 도로접근성

* 본건 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 도시계획구역

* 가축사육제한구역(200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)

* 상대보호구역(2025-11-04)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 경매물건은 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨. (구체적인 말소기준권리는 법원의 매각물건명세서 확인 필요)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-29

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

* 건축년도: 2019년

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 총 층수: 지하 1층 / 지상 13층

* 본건 호수: 12층 1227호

* 총 세대수: 349호 (건축물대장상)

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

4.2. 최근 매매 동향

* 2025년 10월, 21.79㎡ (약 6.59평) 오피스텔이 4,000만원에 거래됨 (11층).

* 2025년 10월, 21.79㎡ (약 6.59평) 오피스텔이 4,000만원에 거래됨 (11층).

* 2025년 7월, 25.35㎡ (약 7.67평) 오피스텔이 7,000만원에 거래됨 (7층).

* 본건(21.79㎡)과 동일 면적의 최근 매매가는 4,000만원 수준으로 확인됨.

* 감정가 6,800만원 대비 거래가가 낮게 형성되어 있음.

* (면적 환산: 1평 ≈ 3.3058 ㎡)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 주위는 근린상가 등이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용 가능함.

5.2. 교육시설

* '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하여 대학가 상권 및 관련 시설 이용에 용이함.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 미납 관리비 249,510원 (2025년 12월 기준)이 발생하였으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 확인 및 고려 필요. (잔금 납부 전 정산 필요 가능성 높음)

6.2. 시세와 감정가 괴리

* 최근 유사 면적 오피스텔 매매가가 4,000만원 수준임에도 불구하고, 감정가가 6,800만원으로 높게 책정되어 있어 시세 차익에 대한 고려가 필요함.

6.3. 가축사육제한구역

* 본 물건지 인근이 가축사육제한구역(200m 제한구역)으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서의 가축 사육 관련 업종은 제한될 수 있음. (해당 물건의 직접적인 영향은 적을 것으로 판단되나, 주변 환경 고려 시 참고)

7. 종합 의견

* 본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치하여 임대 수요가 예상되는 오피스텔임.

* 신축 건물(2019년 준공)으로 관리 상태는 양호할 것으로 보이나, 최근 유사 면적 오피스텔 매매가 대비 감정가가 높게 형성된 점은 주의해야 할 부분임.

* 임차인 현황상 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계는 비교적 명확함.

* 미납 관리비는 잔금 납부 시 정산될 가능성이 높으나, 정확한 인수 여부 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

8.1. 대학가 인근 입지

* 국립목포대학교와 인접하여 학생 및 교직원 대상의 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높음.

8.2. 신축 오피스텔

* 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 시설 유지보수가 용이하고 젊은 층의 선호도가 높을 수 있음.

8.3. 낮은 예상 입찰가 가능성

* 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가가 존재하므로, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정할 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 전용면적은 21.79㎡ (약 6.59평)이며, 최근 동일 면적의 실거래가는 4,000만원 수준임.

* 감정가 6,800만원과 비교 시, 시세 반영 입찰가 산정이 중요함.

* 따라서, 보증금을 제외한 인수 금액 및 제반 비용을 고려하여 4,500만원 ~ 5,500만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 이는 최근 실거래가(4,000만원)보다 높고 감정가(6,800만원)보다 낮은 범위로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성을 염두에 둔 제안임.

* 정확한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.