나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [30] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 500,226원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (30)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 13층1316호

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 68,000,000원

건축년도: 2019년

건물면적: 21.79㎡ (약 6.59평)

토지면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 5.8537㎡ (약 1.77평)

건물지분: 21.7898㎡ (약 6.59평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리에 소재하며, '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 필지는 일반상업지역, 도시계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(200m제한구역) 및 상대보호구역(2025년 11월 4일까지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 대상 임차인은 없으며(인수 보증금 합계 0원), 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 임대 관계 미확인에 따른 공실 및 명도 리스크를 고려해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

국립목포대학교 인근에 위치하여 대학생 수요를 바탕으로 한 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 소규모 공동주택 및 근린상가가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 목포대학교 후문 상권 활성화를 위한 지역 연계 축제 등이 진행된 바 있습니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 13층 중 13층에 해당합니다. 외벽은 석재타일 및 몰탈 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

4.3. 주변 생활 편의시설

주변에 근린상가들이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 자세한 편의시설 정보는 국립목포대학교 인근 지역 정보 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미납 관리비

2025년 12월 기준 미납 관리비 500,226원이 발생해 있으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

5.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 확인되지 않아 공실 위험 또는 명도에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.3. 주변 환경 관련 잠재적 이슈

무안군 일부 지역에서는 악취 발생 시설(퇴비 공장, 통합 바이오가스화 시설 등)에 대한 주민 민원 및 반발이 지속되고 있습니다. 또한, 목포시 자원회수시설(소각장) 설치와 관련하여 무안군 일부 주민들의 반대 시위 사례가 있었습니다. 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮으나, 해당 지역의 환경 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학생 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다. 최근 유사 면적의 실거래가가 4,000만원 수준으로 형성된 점을 고려할 때, 감정가 6,800만원 대비 시세보다 높은 감정가가 책정된 것으로 보입니다. 임대 관계 미확인 및 미납 관리비 부담 등의 리스크 요인이 존재하나, 입지적 장점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 국립목포대학교 인근으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 대학가 상권 활성화 노력에 따른 향후 가치 상승 가능성.

* 비교적 낮은 면적으로 소액 투자 가능.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(21.7898㎡)의 오피스텔이 2025년 10월 4,000만원에 거래되었습니다. 또한, 다른 면적(25.3501㎡)의 오피스텔이 2025년 7월 7,000만원에 거래된 사례도 있습니다. 본 건의 감정가는 6,800만원이나, 최근 실거래가와의 격차가 크므로 시세에 근거한 입찰가 산정이 중요합니다.

본 건의 면적(21.79㎡)과 층수(13층, 비교적 고층)를 고려할 때, 최근 거래된 4,000만원 수준의 실거래가를 기준으로 하되, 층수에 따른 프리미엄 및 향후 시장 상황을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

이는 최근 실거래가(4,000만원)를 상회하는 수준으로, 감정가(6,800만원)보다는 현저히 낮은 금액입니다. 입찰 시에는 미납 관리비 500,226원을 추가 비용으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.