나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [27] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 11층1131호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 2,003,326원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (27)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창OOOOOOOOOO

1.2. 부동산정보

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 11층1131호

용도: 오피스텔

1.3. 건물정보

건축물대장상 주요 용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층 / 지상 13층 중 제 11층

총 호수: 349호 (전유부 기준)

건축년도: 2019년 6월 27일 사용승인

건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

건물지분: 53.7169㎡

1.4. 토지정보

토지면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

토지공유지분: 14.4308㎡

1.5. 감정가 및 매각대상

감정가: 170,000,000원 (금일억칠천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리에 소재하며, '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다. 국립목포대학교 인근 지역으로, 학생 및 대학 관계자들을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 3필지로 이루어져 있으며, 일반상업지역, 도시계획구역 내에 속합니다. 또한 가축사육제한구역(200m제한구역) 및 상대보호구역(2025-11-04)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

제공된 정보만으로는 정확한 말소기준권리 확인이 어렵습니다. 등기부등본을 통해 말소기준권리(근저당, 가압류 등)를 확인하는 것이 필수적입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명시가 없습니다. 통상적인 경매 절차에 따라 인수되는 권리가 있는지 권리분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인이 보증금을 인수해야 하는 상황은 없는 것으로 보입니다.

* 임대 관계는 미상으로, 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물용도 및 특성

'도림목포캠퍼스시티'는 2019년에 준공된 오피스텔로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 총 349호로 구성된 비교적 대규모 오피스텔 단지입니다.

4.2. 주변 상권

본건은 국립목포대학교 인근에 위치하며, 지역 대학 및 지자체가 상권 활성화를 위한 노력을 기울이고 있습니다. 이는 대학생 및 관련 인구를 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력을 시사합니다. 다만, 코로나19 이후 대학가 상권 침체에 대한 우려도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

국립목포대학교가 인접해 있어 대학가를 중심으로 한 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있을 수 있어, 생활 편의시설에 대한 상세 조사가 필요합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서 퇴비 공장의 악취 민원 등이 보고된 바 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔로서 기본적인 주거 및 편의 시설(급배수, 위생, 승강기, 난방 등)은 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

주의사항으로 미납 관리비 2,003,326원(2025년 12월 기준)이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 총 인수 비용에 포함하여 고려해야 합니다.

6.2. 임대 현황 미상

현재 임대 관계가 파악되지 않고 있어, 공실 위험 또는 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

일부 제한구역(가축사육제한구역, 상대보호구역)에 속해 있어 향후 토지 이용에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 국립목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학가 상권을 배후로 하는 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축이며, 11층에 위치하여 조망 및 통풍이 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 53.72㎡의 전용 면적 대비 감정가 1억 7천만원은 주변의 소형 오피스텔 매매가(약 4천만원~7천만원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다 [JSON 데이터]. 이는 본건이 더 넓은 면적임을 고려하더라도, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. 또한, 상당 금액의 미납 관리비 인수 부담과 임대 현황 미확인은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 국립목포대학교 인근으로 학생 및 교직원 대상의 임대 수요 확보 가능성.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 11층으로 채광 및 조망 우수 가능성.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

감정가 170,000,000원에서 미납 관리비 2,003,326원을 추가 비용으로 고려하고, 제공된 최근 매매 정보(21.79㎡ 기준 약 4,000만원, 25.35㎡ 기준 약 7,000만원)와의 가격 괴리를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

제공된 매매 정보와 감정가 사이의 가격 차이가 큰 점, 그리고 53.72㎡의 면적을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 미납 관리비 등을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가: 170,000,000원

* 미납 관리비: 2,003,326원

현 시세 분석 결과, 제공된JSON의 소형 오피스텔 매매가는 4,000만원~7,000만원 수준이나, 본건의 면적(53.72㎡)은 이보다 약 2배 이상 넓습니다. 감정가(170,000,000원)는 면적당 단가로 환산 시 약 316만원/㎡이며, 소형 오피스텔의 단가(약 184만원/㎡ ~ 276만원/㎡)보다 높은 편입니다.

종합적으로, 본건의 입지 조건, 건물 상태, 그리고 감정가와 주변 시세 간의 차이를 고려하여, 안전 마진 확보를 위해 감정가 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

적정 입찰가: 약 160,000,000원 (금일억육천만원)

본 입찰가는 현재까지의 정보에 기반한 예상치이며, 실제 낙찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 현장 조사를 통한 추가 정보, 명도 가능성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.