나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [24] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 10층1028호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 2,908,886원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

* 사건번호: 목포지원 2025타경51704 (24)

* 소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 10층 1028호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제10층 1028호

* 건축년도: 2019년

1.2. 물건 개요

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 포함 가능)

* 감정가: 168,000,000원

* 토지면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

* 토지 지분: 14.4308㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평) - 공급면적 기준 추정

* 건물 지분: 53.7169㎡ (약 16.25평) - 공급면적 기준 추정

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창OOOOOOOOOO (마스킹 처리)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

* 토지이용계획: 일반상업지역, 도시계획구역 내에 편입되어 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역(200m 제한구역), 상대보호구역(2025-11-04)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 권리 내역

* 본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (별도의 인수되는 권리 없음)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대관계는 현재 미상입니다. (보증금 및 차임 미확인으로 인한 잠재적 위험성 검토 필요)

* 주의사항: 임대차 관계가 명확하지 않으므로, 실제 점유 관계 및 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 이용 현황

* 본 건물은 복합 건물로, 일부는 근린생활시설, 본건(1028호)은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 주변은 대학가 인근의 상업 및 주거 혼합 지역의 특성을 보입니다.

* 유동인구: 국립목포대학교 인근으로 학생 및 교직원, 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 국립목포대학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상가를 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. (추가적인 대형마트, 병원 등 편의시설은 주변 지역 검색 필요)

* 주변 환경: 현재 조사된 지도상 정보로는 혐오시설의 직접적인 인접성은 확인되지 않으나, 정확한 현황 파악을 위해 현장 답사를 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 인수 조건: 미납 관리비 2,908,886원(25년 12월 기준)이 발생되어 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액으로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

6.2. 기타 리스크

* 공실 위험: 오피스텔의 특성상 공실 발생 가능성이 있으며, 임대 수익을 기대하는 경우 공실 기간에 대한 대비가 필요합니다.

* 임대차 관계: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 국립목포대학교 인근의 대학가 상권 및 주거지 배후를 가지고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축(2019년 준공) 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 일괄 매각으로 토지 이용 권리까지 확보할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 국립목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 최근 거래된 소형 평형대의 매매가가 감정가 대비 상당히 낮은 수준으로 형성되어 있다는 점, 그리고 상당한 금액의 미납 관리비가 존재한다는 점은 투자 시 반드시 유의해야 할 부분입니다. 임대 수익 및 시세 차익을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2025년 7월, 10월)를 분석한 결과, 유사 평형대의 오피스텔 매매가는 약 4,000만원에서 7,000만원 수준으로 확인되었습니다. 이는 본 건의 감정가 1억 6,800만원과 상당한 차이를 보입니다. 감정가 대비 낮은 최근 실거래가는 시장 전반의 시세 또는 해당 평형대의 가격 수준을 반영하는 것으로 볼 수 있습니다.

본 건의 공급면적 53.72㎡(약 16.25평)를 기준으로, 소형 평형대의 실거래가(약 183만원~276만원/㎡)를 적용하여 추정 시, 약 9,860만원에서 14,830만원 범위의 시세가 산출됩니다.

감정가(1억 6,800만원)와 최근 거래가, 그리고 미납 관리비(약 290만원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 잠재적 리스크를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 130,000,000원 내외로 제안합니다. 이 가격은 감정가의 약 77% 수준이며, 잠재적 리스크 및 시세 하락 가능성을 충분히 반영한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.